Continuando con el tema vivienda, hoy vamos a abordar someramente, siempre desde lo práctico, cómo minimizar daños en cuanto a gasto y/o sacar ganancias inmobiliarias. La historia siempre se repite. Con la crisis de 2007 parecía que al menos supondría un cambio de modelo y mentalidad con respecto al ladrillo pero nada más lejos de la realidad. Desde hace ya tres años han vuelto a aparecer las grúas y las hipotecas sin complejos, alentado por los tipos casi a cero. Ya hay entidades bancarias ofreciendo diferenciales menores del 1%.
Si ya tienes una hipoteca puedes hacer dos cosas: mejorar las condiciones o deshacerte de ella. Si tu elección es la mejora, puedes negociar con tu banco (novación) o cambiarte (subrogación). En ambos casos ten en cuenta que no te saldrá gratis (cómo no) y además hay que cumplir tres requisitos: Tener pagado tres años al menos. Libre de pagos pendientes. Que sea la vivienda habitual. En la novación sólo podrás negociar por: El interés que te aplican (necesaria escritura pública). El importe pendiente. El plazo de amortización. La titularidad (caso de separación, divorcio o fallecimiento). En la subrogación, ten en cuenta que podrás hacerla sin pedir permiso a la entidad y normalmente el banco te hará una contraoferta para no perderte como cliente (como ocurre en telefonía o seguros). Dispondrían de 15 días y deberán hacerlo ante notario. Los gastos serían mayores que la novación, entre 500 y 1.700 euros. Haz tus cálculos para ver si compensa (teniendo en cuenta también gastos que puedan derivarse de ese cambio, como comisiones y seguros), pero seguramente en la mayoría de los casos sea así: primero porque el amenazar con irte siempre deviene en mejora de condiciones y segundo porque muchas hipotecas se contrataron con intereses superiores a Euríbor +2.5.

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Alquiler
Tanto si tienes una vivienda en propiedad como si no, el alquiler es una forma cómoda de obtener ingresos, por mucho que tiren para atrás temas como el impago o los daños en la vivienda. Ahora veremos cómo evitarlo. Hay dos opciones, obviamente también en función de si vives en la vivienda que vas a alquilar o no: Alquilar la vivienda completa. Alquilar por habitaciones. En la primera, sólo podrás si lógicamente no vives en ella y en la segunda puedes vivir o no. Lo más importante de todo es que en el primer caso se regula por la ley de arrendamientos urbanos (LAU) y en la segunda por el código civil. Deberás decidir si te conviene más una u otra, sobre todo desde el punto de vista fiscal: Por habitaciones: hay que realizar un contrato por inquilino, deberá estar el piso amueblo y especificar qué zonas son comunes. No hay marcos temporales obligatorios. Ventajas: puedes desalojar la vivienda cuando quieras y al estar suscrito al código civil lo puedes hacer en unos días si los inquilinos se negaran; puedes desgravarte gastos relacionados con el mantenimiento y mejora de la vivienda (por ejemplo, si eres tú quien pagas luz o calefacción, pues tendrás importantes desgravaciones). Desventajas: menos seguridad, más movilidad al no haber una duración mínima de contrato, menos desgravación fiscal para el arrendador y ninguna para el arrendatario. Piso completo: por ley los inquilinos puede estar tres años mínimo. Ventajas: más regulación contractual, mayores desgravaciones fiscales (exento de iva y reducirse entre el 60-100% del precio de la vivienda), aparte de un 3% del valor catastral del inmueble, cosa que pocos saben y apuntan en su declaración. Desventajas: más dificultad en caso de deber desalojar a los inquilinos, al no regirse por el código civil directamente sino por la LAU y no poder hacer uso inmediato de tu vivienda en el caso que te sea urgente volver a vivir en ella o venderla. Además el inquilino puede desgravarse parte de su alquiler siempre que contrato y fianza estén depositados en la entidad regional correspondiente. Seguridad y fiscalidad
Aparte de que el servicio del que voy a hablar también desgrava, es imprescindible y te dará tranquilidad absoluta contratar una agencia que te lleve todo si te decides por alquilar tu vivienda completa. Por un precio que suele equivaler al primer mes de alquiler o bien una cuota mensual, ellos se encargarán de buscar a los inquilinos adecuados, enseñar el piso, realizar el contrato e incluir un seguro de impago que normalmente te cubrirá un año entero de impago y cualquier coste derivado de acciones legales contra el o los inquilinos. De esta manera sólo tendrás que preocuparte de que el montante mensual ha llegado a tu cuenta. Dos ejemplos de agencias: 
http://www.alquilerseguro.es/
http://rentagarantizada.es/
Por último ten en cuenta que hasta este año la edad y ocupación del inquilino influía en la desgravación, en virtud de si era mayor o menor de 30 años (en vez del 60%, el 100% sobre los beneficios) y de si sus rendimientos netos de trabajo superaban el 75% del IPREM o Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. A partir de este año será del 60% para todo caso.
Si has alquilado tu vivienda por temporadas (casos de Airbnb o Homeaway, por ejemplo), los rendimientos tributarán como capital inmobiliario pero no podrás aplicar la reducción del 60%.

De cualquier forma, siguiendo los prefectos de esta serie, es hacer números y ver si compensa o no tener vivienda en propiedad, y si ya la tienes, cómo sacar el máximo partido dependiendo de si vives o no en ella o si quieres/puedes alquilar el piso entero o habitaciones. Y puestos a meternos en fregados inmobiliarios y si tienes liquidez para ello, hazlo bien y busca chollos reformables en zonas costeras o céntricas de grandes capitales donde poder obtener beneficios e incluso poder vivir de los alquileres y no que la vivienda y los bancos vivan de ti.