Busco piso en Madrid capital

otra de alquiler con obligación de compra...

2009-12-23T05:21:00.002+01:00

Lo que me faltaba por ver. Anuncio de un particular:

"señal de compra 6.000 euros mensualidad 600 euros al mes. Máximo 1 año de alquiler improrrogable. Precio de venta 160.000 euros. Abstenerse alquiler sin opción a compra"

No se qué clase de persona cuelga este tipo de anuncios y qué tipo de respuesta espera obtener. Quien más quien menos, todos nos hemos dado cuenta de que, en general, el alquiler con opción a compra es tirar el dinero. De que, si te decides por alquilar en esta modalidad te tienes que andar con los pies de plomo. Que no suele tener precios competitivos. Que viene con unos extras de serie nada atractivos... en definitiva, que el alquiler con opción a compra no es ninguna oportunidad para el que busca piso.

Después de todo eso, algún vendedor, que se cree que el resto del personal se chupa el dedo, intenta imponer un precio de venta, que no consigue que nadie le ofrezca, a día de hoy, para una compra aplazada en un mercado con una clara tendencia bajista...

Lo bueno de la gente que no lee la prensa y que no se ha enterado de los estudios que hablan de bajadas de precios del 20% los próximos dos años, es que en unos meses se le vendrá encima la competencia de los pisos embargados, y entonces tendrá que descontar bastante más de ese pequeño porcentaje con el que conseguirían la venta, pero que hoy se niega a bajar. Cuando se apeen de la burra contribuirán a mantener el stock de pisos en venta, a día de hoy están fuera del mercado.

Nada nuevo bajo el sol. Seguiremos esperando, ya llegará 2016.

Comprar vivienda por la desgravación.

2009-12-22T06:12:00.002+01:00

Después del nuncabajismo y el pocobajismo ahora toca fomentar la compra con el argumento de la desaparición de las ventajas fiscales de la compra de vivienda. La prensa pone en boca del ministro de trabajo, Celestino Corbacho, la siguiente perla:

Corbacho ha animado a comprar en 2010 una vivienda "porque si es de primera residencia podrá desgravar" y en 2011 "seguramente no se podrá hacer" con lo que el comprador ahorra dinero.

Lo primero a destacar es el "seguramente"... ¿realmente no se podrá desgravar la compra de primera residencia después de 2011? La frase deja abierta la puerta a que finalmente no se aplique la retirada de esa deducción, conviene recordar que algunos partidos en la oposición son contrarios a esta medida, que existen supuestos en los que no es aplicable y que siempre se podrá prorrogar la situación actual.

Independientemente de que se aplique o no, conviene hacer números antes de tomar una decisión. ¿Cuanto me puedo realmente ahorrar? ¿qué dinero supone la deducción a lo largo de la vida de una hipoteca? Utilizando una calculadora como esta que enlazo, podemos meter variables para hacer números.

Si pongo:

importe de préstamo 100.000 euros, (pongamos que quiero comprar un piso de 150.000 euros y llevo algo ahorrado para entrada y gastos de compra - venta),
plazo de 20 años (lo razonable para una hipoteca serían 15, pero teniendo en cuenta que hay quien está dispuesto a hipotecarse hasta 40...)
tipo de interés al 4% (conviene recordar que en el tiempo de la hipoteca los intereses fluctuarán mucho y lo raro es que estén tan anormalmente bajos como en el momento actual, es más, parece que subirán en breve)

Me sale una deducción global de 26.773,64 euros.

Si aplico al precio del piso (150.000) la bajada de precio que una entidad financiera anunció para los próximos dos años (bbva 20% hasta 2011), me saldría un ahorro de 30.000 euros.

Así pues, la diferencia entre comprar ahora bajo la presión de la eliminación de la deducción fiscal, frente a esperar a 2011 arroja un saldo positivo de 4.000 euros a favor de esta segunda opción. Yo no ahorro 4.000 euros todos los días.

Otras consideraciones a tener en cuenta es que la cifra del 20% en la bajada de los precios es un dato conservador ofrecido por una entidad financiera de esas que acumulan pisos embargados. Supongamos que se acelera la caída de los precios ¿qué ocurre si hacemos los números con un 30%? El informe del banco también supone que en 2011 se recuperará el mercado ¿supone que se va a liquidar el stock de vivienda disponieble para entonces? ¿tienen en cuenta que al año se venden los mismo pisos que se embargan?

Es momento de reflexionar mucho antes de tomar decicisones. Dos ideas básicas:

Si la opción es primera vivienda: el alquiler cada vez es más atractivo.
Si la idea es comprar para alquiler para pagar la hipoteca con la cuota: el aumento de oferta está haciendo bajar el precio.

¿cómo vender un cuarto sin ascensor?

2009-12-20T05:27:00.003+01:00

La pregunta no es gratuita: la oferta de pisos en el cuarto sin ascensor se acumula en las páginas de anuncios inmobiliarios. El propietario no quiere vivir allí y se traslada a un bloque nuevo, con ascensor y otras comodidades de la vida moderna. Igual que sus vecinos y los del otro portal... y todo el barrio. El problema es que quieren pagar el piso nuevo con el antiguo... y no encuentran comprador.

Un cuarto parece una altura respetable. Todavía si fuese un segundo... aunque, bien pensado, si te tuerces un tobillo o te rompes una pierna igual cualquier altura sin ascensor se hace un mundo. Y si tienes niños... la maleta después de algún viaje se subía mal, pero el carrito y la compra y el triciclo... Algún día te harás mayor y te gustará un piso con ascensor ¿por qué comprar ahora pudiendo alquilar hasta que se estabilicen los precios?

No es fácil colocar un cuarto sin ascensor en el mercado inmobiliario que afrontamos. Si el edificio tiene alguna posibilidad realista de instalar ascensor, la estrategia a seguir es clara: mover a la comunidad de vecinos, tener información sobre ayudas y subvenciones disponibles y ofrecer al posible comprador, si muestra interés en quedarse con el piso, un descuento importante, para que la futura instalación del ascensor no le implique una carga que suponga dejarle en riesgo de impago.

Si el edificio no tiene posibilidad de instalar ascensor la cosa es más difícil todavía. El edificio irá perdiendo población en beneficio de otros más apetecibles, por lo que puede quedar deshabitado, siendo un lastre importante para el mantenimiento por parte de los vecinos que sigan habitando el inmueble. Si se trata de un edificio viejo, en una zona mal estructurada acabará por incluirse en los planes de rehabilitación urbanística.

En este segundo panorama la única forma de vender el piso es hacerlo bajando mucho el precio. Siguiendo una estrategia planificada que lo muestre como una oportunidad para gente con menos capacidad económica o dispuesta a asumir que a medio plazo tendrá que buscar otro sitio donde vivir.

Otra posibilidad es intentar retener el piso, a la espera de esa hipotética rehabilitación urbanística, ya que vendrá acompañada de alguna compensación del estilo de una expropiación o similar. En este caso se puede intentar alquilar el piso, seguramente con más éxito que la venta, ya que sí se puede plantear como una opción temporal para personas que no quieran cargar con una propiedad y estén dispuestas a subir escaleras, por su puesto, a cambio de un buen ahorro en la mensualidad.

Sacar dinero por un cuarto sin ascensor, ya sea vendiéndolo o alquilándolo, es posible, pero la palabra clave es barato: más vale pájaro en mano que ciento volando.

Por qué no compraría un coqueto apartamento.

2009-12-18T06:31:00.001+01:00

A pesar de la crisis, se siguen viendo anuncios que ofrecen caprichos del tipo: "coqueto apartamento céntrico, ideal parejas". Tal vez, hace unos años, cuando la burbuja se inflaba, una pareja se podía plantear la opción de optar por un apartamento pequeño en el que pasar una época de su vida y luego venderlo para comprar algo más grande si ampliaba la familia.

A día de hoy, con el mercado bajando, no parece sensato comprar una solución temporal. Ya hemos calculado que, con bajadas de un 10 % anual, alquilar supone un importante ahorro frente a la compra. Pero es que comprar ahora, a medida que la vivienda siga perdiendo valor, implica perder la opción de utilizar nuestros ahorros para comprar una vivienda mejor en el futuro.

Si realmente la vivienda tiene vocación de temporalidad (estudiantes, parejas, profesionales de paso...) el alquiler es la mejor opción. Y si la opción, por lo que sea, tiene que ser la compra, conviene buscar muy bien: el mercado ofrece, a precio de coqueto apartamento, pisos de dos y tres dormitorios a los que es posible adaptarse en el presente y con lo que nos traiga el futuro.

Final de año tampoco es un buen momento para comprar.

2009-12-17T05:51:00.003+01:00

No, definitivamente, diciembre de 2009 no es un buen momento para comprar vivienda. No lo fue este verano y en octubre vimos un punto de inflexión en los precios: cada vez hay más oferta y bajando más deprisa.

Pero es que los informes de las propias entidades financieras hablan de fuertes bajadas en los próximos años:

La tendencia bajista del precio de la vivienda todavía no ha tocado suelo. El Servicio de Estudios del BBVA puso ayer los puntos sobre las íes después de los mensajes optimistas que llegan desde el Gobierno sobre la evolución del mercado inmobiliario. Según el BBVA, los precios de los pisos hasta ahora sólo han caído un 10%, cuando deberían haberlo hecho un 30%. Esa diferencia del 20% se saldará, pronostica el banco, en 2010 y 2011, y no será hasta 2012 cuando los valores empezarán a estabilizarse.

No sabemos si realmente tocarán suelo en 2012 o si el mercado seguirá bajando después, pero el 20 % de 100.000 euros son 20.000. Divididos entre 600 euros al mes de alquiler, nos da para seguir aplazando la decisión de compra otros dos años y medio sin perder dinero. Esto nos permitiría seguir observando el mercado y, si efectivamente para 2012 se estabiliza, comprar con nuestros ahorros algo más interesante de lo que ofrece ahora el mercado.

2010: previsión de 250.000 embargos judiciales

2009-12-16T11:17:00.003+01:00

Que la situación económica no es buena ni tiene pinta de mejorar a corto plazo es algo que ya habíamos notado. Pero en contra punto con las noticias negacionistas, de vez en cuando, despuntan datos que ponen los pelos de punta. Por ejemplo la progresión de embargos judiciales de vivienda:

1- Durante el año 2.007 hubo 25.943 familias que perdieron su vivienda por embargos judiciales.
2- En el año 2.008 fueron 58.686 las familias que la perdieron.
3- En los seis primeros meses de 2.009 la cifra ya iba por los 66.371 y se espera que cuando acabe el año unas 82.000 familias la hayan perdido.
4- El pronóstico para el 2.010 es de 250.000 embargos judiciales ¿Está bien esta cifra? ¿Seguro que no es una exageración? Si es así preparémonos para oír los tambores de guerra, porque no puede ser que tanta gente pierda su casa y no llegue a correr la sangre por las calles.

La noticia, recogida en el blog Subastas Judiciales, fue publicada por El Mundo, con este titular:

Los embargos de casas en 2010 podrían desbordar todas las previsiones

Ante esta situación, el citado blog propone una sección de ventas desesperadas, con el objetivo de ayudar a quienes están en situación de perder su casa por no poder afrontar las deudas hipotecarias. A la vista del primer caso, conviene no esperar a lo inevitable, ya que se puede llegar a situaciones donde no sea posible ni siquiera la venta desesperada.

Si la ocasión es buena, compra.

2009-12-11T18:05:00.000+01:00

A pesar de que se me pueda acusar de burbujista, no soy negacionista de la compra. Entiendo que la vivienda está sobrevalorada y que, en termino medio, los pisos seguirán bajando. Pero si se encuentra un precio razonable y está dentro de las posibilidades económicas de cada uno... no veo por qué no comprar.

Siendo fundamental racionalizar la decisión, si aparece un piso que nos gusta y el precio no es desorbitado, puede ser un buen motivo para decidirse por la compra. Seguramente los precios seguirán bajando pero ¿volveremos a tener la oportunidad de comprar algo que realmente se ajusta a nuestras expectativas?

Tampoco sabemos cual es el fondo de la bajada. Personalmente creo que hay pisos que nunca encontrarán comprador, por lo que su valor real es nulo y antes o después acabarán entrando en los planes de renovación urbanística: demolición y nuevo uso... pero, salvo esos casos de chavolismo vertical, parece razonable un precio ajustado a valores anteriores de la burbuja más el IPC.

Reforma integral aplazable

2009-12-09T05:43:00.002+01:00

Es un nuevo estado. Un paso previo a la escombrera. ¿Cómo está el piso? Y te responden que para entrar a vivir.

Pero llegas y la cocina está equipada de aquella manera, con electrodoméstico en lugares inesperados. La instalación eléctrica no aguantaría la instalación de una vitrocerámica, que se te antoja interesante. Y si te vas a poner a picar pareces, aprovecharías para cambiar las puertas. En su día... te cuentan... los señores que vivían aquí, por no hacer obra pusieron estas puertas sobre los marcos de hierro originales. El caso es que ahora sería imposible sacar los muebles de la casa por los huecos tan estrechos que han quedado... el piso amueblado no es una ventaja...

De las ventanas y las persianas no hablamos, pero si vas a instalar la calefacción sería prudente cambiar todos los cerramientos de la casa para asegurarse de que cumplen una función básica: aislar del esterior.

El aseo cuentamé, podría quedarse, pero puesto al ahorro igual conviene cambiar la taza y, ya puestos, reorganizar los sanitarios con una distribución un poco más compatible con la evitación de riesgos de caídas al mismo y distintos niveles... de media bañera a plato de ducha tampoco va tanto y se aprovecha mejor el rinconcillo entre la columna y el lavavo.

Sí, no tengo ninguna duda seguro que el abuelo era muy feliz aquí. Pero entre que estaba amortizado y que los tres años que lleva cerrado no le han sentado muy bien, no creo que se pueda calificar esto como "para entrar a vivir" ¿qué tal si decimos que necesita una reforma integral aplazable? Lo que no se es como no os lo quedaís si os gusta tanto.

Si te interea me lo vendes, pero no pretendas que financie un piso nuevo.

La primera oferta es la buena.

2009-12-07T05:28:00.001+01:00

Acabas de poner un anuncio y en unas horas o unos días, sin que apenas te des cuenta, llega la primera oferta: un 35% menos de lo que pedías... ¿un gracioso que tira por lo bajo?

Caes en la tentación de despreciar la oferta directamente, sólo llevas unos días anunciando el piso... ya llegarán otras ofertas ¿irá en serio? ¿merece la pena considerar este tipo de ofertas? ¿hay tiempo para ir bajando?

Unas reflexiones sobre esa primera oferta, que podría ser la última:

Puede provenir de alguien que está a punto de comprometerse con la compra de un piso en la zona en el precio que te está ofreciendo y que, en una última búsqueda para confirmar su decisión, está intentando demostrarse que no va a encontrar nada mejor que está a punto de comprar al precio que ha acordado. Aceptar su oferta puede suponer una venta inmediata ¿imaginas vender el piso en la primera semana que lo anuncias? sí, sobre todo ahora que estamos en un escenario de bajadas puede ser importante llegar y besar el santo.

Tal vez la oferta es de alguien que está observando el mercado en la zona y según ha detectado tu anuncio te está haciendo una oferta en un precio que considera adecuado para tantear. Tal vez no tenga intención real de compra, pero ¿por qué no intentarlo? Igual hablando con él descubres que tu oferta estaba fuera del mercado, o que realmente hay posibilidades de venderlo al precio que te anuncias y simplemente se trata de un comprador que no tiene más capacidad de compra de la que te ofrece. Lo que es posible es que este comprador tenga clara su solvencia y, tal vez por debajo de tus expectativas, podría garantizarte una operación rápida.

¿Un tasador buscando precios testigo? Puede merecer la pena invitarle a negociar... información de primera mano sobre el mercado en la zona.

Tal vez no quieras colocar el piso el primer día que lo anuncias a la primera persona que pasa por allí, pero, teniendo en cuenta que el mercado es el punto de encuentro entre la oferta y la demanda, creo que es una buena idea escuchar a esa demanda y pasar tiempo con ella, para que salga algún encuentro fructífero.

Y si ves que pasan los días y no vuelven a encontrarse contigo, no pasa nada por buscar el teléfono de esa oferta precoz... igual todavía tiene interés. ¿Quería un 35% menos? ofrece una visita negociadora, si no te seduce siempre puedes decirle que no bajas más del 10%, para comprobar si sus intenciones son buenas... no pierdes nada y lo mismo sacas un buen partido.

Por cierto, esto vale tanto para compra - venta, como para alquiler.

Ciudad lineal desde 1.300 euros el metro cuadrado.

2009-12-05T06:37:00.000+01:00

El aumento de la oferta de pisos, tanto de venta como de alquiler, está haciendo evolucionar los precios. Hemos tenido un verano algo confuso y la desinformación al respecto hace que el mercado siga a la expectativa y sin normalizarse. Pero se diversifica, que también es importante.

Los vendedores siguen con precios más altos de lo que los compradores pueden pagar, a la espera de que ocurra una recuperación económica que no tiene pinta de producirse en el corto ni medio plazo. Los informes sobre precios se basan en medias de cifras que son más un deseo que una realidad... los mismos anuncios de los mismos pisos que llevan meses y meses anunciándose a precios que no sirven para vender.

En esa tónica, hace dos veranos detectamos que un buen precio para vender en Las Musas era 2000 euros el metro cuadrado. Más recientemente hemos analizado que en La Elipa intentar colocar segunda mano a 280.000 euros es poco realista. Especialmente cuando en el distrito de Salamanca se empiezan a ver anuncios por debajo de 200.000 euros... y el barrio de Simancas vende por debajo de 80.000. Es que, a pesar de que algunos no se han enterado, hace tiempo que rompimos la barrera psicológica de los 100.000 euros.

Y así las cosas, en el distrito de Ciudad Lineal, en el barrio de Pueblo Nuevo, se pueden encontrar pisos de segunda mando, a día de hoy, desde unos 1.300 euros el metro cuadrado anunciados en los principales portales inmobiliarios de internet. Y seguirá bajando, al menos en 2010, y hasta 2011. Algunos apuntan incluso hasta 2016. ¿Mientras? El alquiler con opción a compra es tirar el dinero. Mejor alquilar.

Suscribo el manifiesto “En defensa de los derechos fundamentales en internet”

2009-12-04T05:26:00.002+01:00

Otro bloguero se que suma, a pesar de que no reconozco como representantes ni representativos a Enrique Dans ni a los otros que se han reunido con la otrora malísima "ministra Sinde".

Ante la inclusión en el Anteproyecto de Ley de Economía sostenible de modificaciones legislativas que afectan al libre ejercicio de las libertades de expresión, información y el derecho de acceso a la cultura a través de Internet, los periodistas, bloggers, usuarios, profesionales y creadores de Internet manifestamos nuestra firme oposición al proyecto, y declaramos que:

Los derechos de autor no pueden situarse por encima de los derechos fundamentales de los ciudadanos, como el derecho a la privacidad, a la seguridad, a la presunción de inocencia, a la tutela judicial efectiva y a la libertad de expresión.
La suspensión de derechos fundamentales es y debe seguir siendo competencia exclusiva del poder judicial. Ni un cierre sin sentencia. Este anteproyecto, en contra de lo establecido en el artículo 20.5 de la Constitución, pone en manos de un órgano no judicial -un organismo dependiente del ministerio de Cultura-, la potestad de impedir a los ciudadanos españoles el acceso a cualquier página web.
La nueva legislación creará inseguridad jurídica en todo el sector tecnológico español, perjudicando uno de los pocos campos de desarrollo y futuro de nuestra economía, entorpeciendo la creación de empresas, introduciendo trabas a la libre competencia y ralentizando su proyección internacional.
La nueva legislación propuesta amenaza a los nuevos creadores y entorpece la creación cultural. Con Internet y los sucesivos avances tecnológicos se ha democratizado extraordinariamente la creación y emisión de contenidos de todo tipo, que ya no provienen prevalentemente de las industrias culturales tradicionales, sino de multitud de fuentes diferentes.
Los autores, como todos los trabajadores, tienen derecho a vivir de su trabajo con nuevas ideas creativas, modelos de negocio y actividades asociadas a sus creaciones. Intentar sostener con cambios legislativos a una industria obsoleta que no sabe adaptarse a este nuevo entorno no es ni justo ni realista. Si su modelo de negocio se basaba en el control de las copias de las obras y en Internet no es posible sin vulnerar derechos fundamentales, deberían buscar otro modelo.
Consideramos que las industrias culturales necesitan para sobrevivir alternativas modernas, eficaces, creíbles y asequibles y que se adecuen a los nuevos usos sociales, en lugar de limitaciones tan desproporcionadas como ineficaces para el fin que dicen perseguir.
Internet debe funcionar de forma libre y sin interferencias políticas auspiciadas por sectores que pretenden perpetuar obsoletos modelos de negocio e imposibilitar que el saber humano siga siendo libre.
Exigimos que el Gobierno garantice por ley la neutralidad de la Red en España, ante cualquier presión que pueda producirse, como marco para el desarrollo de una economía sostenible y realista de cara al futuro.
Proponemos una verdadera reforma del derecho de propiedad intelectual orientada a su fin: devolver a la sociedad el conocimiento, promover el dominio público y limitar los abusos de las entidades gestoras.
En democracia las leyes y sus modificaciones deben aprobarse tras el oportuno debate público y habiendo consultado previamente a todas las partes implicadas. No es de recibo que se realicen cambios legislativos que afectan a derechos fundamentales en una ley no orgánica y que versa sobre otra materia.

Octubre de 2009 fue un punto de inflexión.

2009-12-03T06:27:00.002+01:00

Conseguir información sobre los precios finales de venta de los pisos y su evolución es difícil. Casi todos los informes se refieren a las valoraciones que se hacen en las tasaciones o a las cantidades que se reflejan en los anuncios. Unos y otros son expectativas de venta, pero en un mercado en el que se acumula la oferta y se retira la demanda... estos indicadores no dicen mucho.

De todos modos es curioso observar la evolución de estos indicadores en los últimos meses, por ejemplo el preciómetro para el distrito de Ciudad Lineal:

Refleja un claro punto de inflexión en octubre. Después de unos meses de fluctuaciones un poco azarosas, se estabiliza y empieza a bajar ¿hasta cuando seguirá cayendo? ¿hasta donde bajará? De momento, pronostican fuertes bajadas para 2010.

Recordar que el indicador habla de precios de oferta, lo que el vendedor pide: cada vez menos, pero... ¿qué se puede pagar?

El sueño español a ladrillazos

2009-12-01T06:28:00.001+01:00

Vía la casa de mis sueños, estoy viendo este interesante y recomendable documental sobre cómo ha evolucionado el mercado de la vivienda. Sobre cómo hemos llegado a la situación socio económica a la que nos enfrentamos en nuestros días. Una interesante visión:

€SPANISH DR€AM from Guillermo Cruz on Vimeo.

Lo que compraría ahora en Madrid

2009-11-29T10:59:00.002+01:00

Otras veces he hablado de dónde están mis límites. De lo que estaría dispuesto a comprar y por qué. Hoy toca revisar y actualizar esos límites, si vendes algo y estás buscando un comprador, estas son las condiciones en las que yo te haría una oferta. Si te interesa no dudes en escribir.

Salvo excepciones, no me gustan los pisos bajos.

Alquiler:

pagaría un máximo de 500 euros mensuales por algo que cumpliese estas condiciones mínimas.

2 o más dormitorios,
más de 50 metros cuadrados,
máximo de un tercero sin ascensor, el resto con ascensor,
buen estado: electricidad, fontanería calefacción y cocina equipada,
bien comunicado por metro (meno de 400 metros de la boca más cercana).

Compra:

máximo 2.000 euros el metro cuadrado por un piso de segunda mano,
si requiere una reforma importante (electricidad, fontanería, ventanas o puertas) no pagaría más de 1.500 euros el metro cuadrado,
no pagaría más de 140.000 euros por un piso de segunda mano fuera del anillo de la M-30,
mínimo 2 dormitorios, preferiblemente 3 o más,
mínimo 50 metros cuadrados útiles (según el catastro),
no compraría un piso que no tenga ascensor ni posibilidad evidente de instalarlo en el edificio,
tampoco compraría un piso con carencias estructurales, tales como una escalera demasiado estrecha, demasiado empinada o con techos tan bajos que tuviese que subir agachado,
preferiblemente que tenga, al menos, una terraza,
no compraría un piso que esté orientado todo el a una única dirección, salvo que fuese mirando al sur - suroeste. Prefiero que tenga ventanas, al menos, a dos partes, para que disponga de ventilación cruzada,
debe estar cerca de una boca de metro (400 metros), alguna parada de autobús y debe haber unas condiciones mínimamente adecuadas de aparcamiento en superficie.

Se admiten ofertas que cumplan los requisitos anteriores, especialmente si están en el distrito de Ciudad Lineal o en el barrio de Simancas.

Alquilar con opción a compra es tirar el dinero

2009-11-28T06:39:00.000+01:00

Hay que leer muy bien las cláusulas del alquiler con opción a compra. Contienen perlas como esta:

A partir del primer año y hasta el quinto se revisará el precio según el último dato disponible de variación interanual del precio de la vivienda (índice de precios de la vivienda) publicado por el Instituto Nacional de Estadística. No se actualizará el precio de la opción si la variación experimentada por dicho índice es negativa.

Si pensamos que los precios de los pisos están bajando un 10 % anual y que seguirán cayendo algún tiempo, al menos en 2010, un piso de 150.000 supone una bajada de precio de 15.000 euros sólo el primer año.

Si lo alquilásemos por 500 euros al mes estaríamos pagando 6.000 euros al año por ese piso.

Con la cláusula anterior comprarlo en el primer año nos costaría 150.000 euros más los 6.000 de haberlo alquilado con opción a compra. Si hubiésemos alquilado sin opción a compra, el primer año pagaríamos por el piso 150.000 del precio original - 15000 de la bajada + 6000 del alquiler, en total 141.000, por lo que estaríamos ahorrando 9.000 euros sobre la opción de haberlo comprado el primer año y 15.000 sobre la opción de haber estado un año alquilándolo con opción a compra.

Bienes sustitutivos

2009-11-27T05:55:00.000+01:00

Un concepto económico básico, copio de wikipedia:

En economía, un bien se considera un bien sustitutivo de otro, en tanto uno de ellos puede ser consumido o usado en lugar del otro en alguno de sus posibles usos. Ejemplos clásicos de bienes sustitutivos son las margarina y la mantequilla, o el petróleo y el gas natural. El hecho de que uno de los productos sea un bien sustitutivo de otros tiene consecuencias económicas inmediatas.

¿Cómo lo trasladamos al mercado inmobiliario? Ejemplos prácticos:

Si dispongo de 180.000 euros para comprar un maravilloso piso de 90 metros cuadrados, ubicado en un suburbio de la ciudad, en un bloque de 50 años, sin ascensor, ni trastero, ni plaza de garaje que requiere una reforma de un tercio del valor del piso, también puedo comprar un piso nuevo algo más pequeño, con todas las comodidades de la vida moderna, sin necesidad de reforma y con su plaza de garaje y su trastero. Pierdo un dormitorio pero gano otras comodidades.
Si puedo asumir unas cuotas de hipoteca de 900 euros al mes, también puedo meterme en un alquiler de 700. No tengo piso en propiedad, pero sigo ahorrando y observando la evolución del mercado.
Podría comprar una escombrera de postguerra y reformarla a capricho, pero prefiero darme el capricho de un coqueto apartamento en el centro de la ciudad si por el mismo precio viene totalmente reformado.
Si puedo hacer mi vida en un piso como los que vivían tus abuelos, también puedo acomodarme a un loft de los que habitan nuestros contemporáneos, especialmente si me van a costar lo mismo y están en el mismo barrio.

El aumento de la oferta de pisos en venta y alquiler, a parte de las consecuencias directas en el precio, hace que aumenten las posibles soluciones para el que tiene una necesidad de vivienda. Evaluarlas adecuadamente permitirá tomar decisiones óptimas en relación a la situación particular de cada uno y, sobre todo, aprovechar la oportunidad y sus costes.

Bancos y cajas: precio de salida sobrevalorado

2009-11-26T05:50:00.000+01:00

No es que lo diga yo. Ya lo publica hasta hola.com:

Entre estas oportunidades se encuentran los supuestos grandes descuentos en la venta de pisos de las entidades financieras y las subastas de inmuebles. Y los resultados se resumen en el dicho popular "no es oro todo lo que reluce".

Precio de salida sobrevalorado
Los bancos y cajas de ahorros han irrumpido en le mercado inmobiliario con grandes rebajas en los precios de venta de pisos para así poder desprenderse de los inmuebles que s eles amontonan. Sin embargo, algunas de las ofertas son muy relativas. todo depende del precio de partida que se tome, que puede venir de tasaciones infladas o que correspondan a periodos anteriores.

Especulando con el piso del abuelo

2009-11-25T06:27:00.000+01:00

Cuando quedas para ir a ver un piso y en vez de recibirte una persona (o tres, que tampoco me parece un número descabellado) te recibe toda la familia, algo va mal. Allí están los hermanos, los sobrinos, algún nieto... Herencias en las que no se fían unos de otros y quieren asegurarse de que realmente hay alguien que va a visitar el inmueble y que hace una oferta.

Se han hecho su composición de lugar y quieren repartir 20.000 euros por cabeza, por lo que encajarán muy mal las negociaciones a la baja. Tú piensas que de nada a 15.000 por barba ya es una diferencia sustancial, pero ellos no pueden aceptar esa oferta: una vecina que pedía una burrada hace unos meses ya no tiene el cartel.

Lo que te ofrecen es una escombrera. Allí vivió su familiar hasta hace dos años. No lo pusieron antes a la venta por si alguno de los nietos se lo quedaba, pero no les pareció lo suficientemente digno. Y ahora, con el mercado a la baja, vienen las prisas. No preguntes por las manchas de humedad, las peculiaridades de la cocina, ni otros detalles: nadie sabe nada.

Y así estamos, pidiendo por pisos de segunda mano de más de 40 años, sin ascensor, ni trastero, ni garaje, con reformas que costarían tanto o más que el propio piso... lo mismo que por pisos nuevos. Pues nada... a esperar.

Los promotores hablan de 2015

2009-11-24T06:28:00.000+01:00

A medida que pasa el tiempo el mercado se pone del lado del comprador paciente. Ya habíamos hablado de que 2016 podría ser una buena fecha. Incluso las entidades financieras van dejando caramelitos que invitan a seguir esperando algún tiempo. Ahora los promotores lo confirman:

El presidente de la patronal de los promotores y constructores de España (APCE), José Manuel Galindo, aseguró hoy que el precio de la vivienda ya "se ha ajustado", lo que está permitiendo que "cada vez se vendan más viviendas".

Este es el primer paso para absorber el 'stock' de entorno a las 750.000 viviendas sin vender con la que estiman se cerrará el año, del que depende la reactivación del sector, según dijo Galindo durante la Jornada del Observatorio de la Vivienda 'Hacia un nuevo sector inmobiliario'.

Así, dado que la oferta también se ha ajustado, incluso "excesivamente", con la construcción alrededor de 150.000 viviendas anuales, y que existe una demanda estructural, los promotores estiman que el 'stock' no crecerá en 2010, y comenzará a reducirse en 2011.

Con esta previsiones, afirman que el 'stock' se habrá liquidado en 2015, momento en el que la oferta y la demanda converjan en lo que por fin será la "absoluta normalización" del sector.

Ahora bien, teniendo en cuenta que el 65% de las viviendas sin comprador son de primera residencia y el 35% de segunda, los promotores esperan, por un lado que la necesidad de creación de nuevos hogares o de separaciones se encarguen de absorber la primera parte del 'stock' y que la recuperación de economías como Alemania o Reino Unido se encarguen de reimpulsar el mercado de vivienda vacacional.

Las afirmaciones son para cogerlas con pinzas. Es cierto que en septiembre crecieron algo las ventas, pero es que históricamente se venden más pisos en septiembre que en agosto, no se si cuando tengamos los datos anuales de 2009 y los comparemos con 2008 podremos seguir afirmando que cada vez se venden más viviendas.

Por otra parte, confiar en factores externos tales como la venta vacacional a turistas alemanes o ingleses no me parece una garantía razonable para hacer previsiones sobre un aspecto tan importante de la economía...

En cualquier caso, me quedo con que se reconoce el exceso de oferta y la necesaria corrección a la baja de los precios, todavía bastante alejados de la capacidad de compra del ciudadano medio, para conseguir que, en el futuro, se recupere el mercado inmobiliario.

En 18 meses bajadas del 40 %

2009-11-21T06:46:00.000+01:00

El titular de la noticia es este:

La banca estará en una situación insostenible en 18 meses por el stock de pisos
La consultora inmobiliaria Aguirre & Newman presenta un panorama desolador para el sector bancario español

Las declaraciones son estas:

El presidente de Aguirre Newman, Santiago Aguirre, afirmó hoy que "es muy posible que las entidades financieras se enfrentarán en los próximos 18 meses a una situación inmobiliaria que pone en duda su propia existencia".

Y el dato con el que hay que quedarse este otro:

Más concretamente, Aguirre apuntó que en el caso del 'stock' de viviendas existe la posibilidad de bajar precios en una horquilla media de entre el 20% y el 40%, si bien precisó que el caso del suelo plantea un problema "sin solución más que a largo plazo".

Definitivamente, los chollazos de las entidades inmobiliarias no son tales.

Y el que espere 18 meses podrá comprobarlo. No me digan que no se pone interesante la opción del alquiler.

¿Qué libro regalarías estas Navidades?

2009-11-19T19:17:00.004+01:00

Se acercan esas fechas llenas de compromisos: cenas de empresa, participaciones de lotería, adornos, luces de colores... y regalos.

Este año me planteo tirar por el papel, nada de pijamas, colonias ni esas cosas que siempre quedan bien... en el fondo de algún armario. Cuando regalas un libro pones a la persona en el compromiso de leerlo, así que, aprovechando la coyuntura y con la ayuda del lector que se anime a participar, me propongo hacer una lista de referencias que inviten a la reflexión sobre la situación socio económica que vivimos. Creo que es un buen regalo.

Tengo algunas referencias que me parecen interesantes, por ejemplo, la edición en papel de "La Sociedad de Control". Está cedido al dominio público, por lo que podéis descargarlo y leerlo antes de decidir si es interesante para algún conocido. También se puede regalar "simbólicamente" con un enlace a la web donde encontramos la descarga.

Cualquier sugerencia es bien venida en los comentarios a esta entrada.

Caramelitos: alquiler a menos de 500 euros al mes.

2009-11-16T05:59:00.005+01:00

Las entidades financieras empiezan a moverse. Los pisos acumulados empiezan a lastrar balances y ya no engañan a nadie con ofertas que no lo son tanto. Llega el momento de los caramelitos.

Vemos en el blog inmobiliario, ofertas de alquiler por menos de 500 euros al mes con dos meses gratis (500 x 10 = 5000 / 12 = algo menos de 420 euros al mes):

Es una oferta limitada a 1.000 pisos distribuidos por toda la geografía nacional, por lo que no es fácil encontrar algo realmente interesante, pero da idea de la evolución que está siguiendo el mercado. Si el propietario particular toma nota de lo que las entidades financieras consideran un precio atractivo para el potencial inquilino y actúan en consecuencia empezaremos a dar otra vuelta de tuerca en el descenso de los precios.

Las bajadas del alquiler arrastran a la compra venta y así seguiremos, poco a poco, hasta que volvamos a precios razonables, tanto en alquiler como compra. Por cierto, considerando que más de la mitad de la población gana menos de 1000 euros al mes y que no es recomendable destinar más del 30% de los ingresos netos a vivienda... todavía estamos muy lejos de normalizar la situación.

IK 28: precios de oferta septiembre 2009.

2009-11-14T12:05:00.000+01:00

Ha está disponible para consulta el Informe Kalandraka nº 28. Es un estudio de la evolución del mercado inmobiliario, realizado sobre los precios de oferta de los pisos anunciados en el portal idealista.com.

A falta de datos reales y fiables de compra venta, este trabajo muestra, de forma independiente, lo que ocurre con los precios que aparecen en los anuncios. Es un reflejo de la evolución de las expectativas de la oferta.

Y habla de bajadas en los precios medios. Contenidas, pero bajadas que continúan mes a mes. Tal vez sería interesante completar este estudio con la dispersión de los precios, ya que la media, en este caso particular, lo que muestra es el precio que piden los anunciantes de pisos que no se venden. En cualquier caso, los datos hablan de que todavía queda mucho recorrido a la baja:

En la capital de España, el número de viviendas disponibles en la web de Idealista ha subido un 6,67% este último mes (18.110 viviendas el 14/08/09 y 19.318 el 15/09/09). El precio medio por metro cuadrado ha disminuido en Madrid capital por 25º mes consecutivo. La bajada mensual ha sido de un 0,53% (de 3.991 a 3.970 €/m²), la bajada anual es d un 6,57% (de 4.249 a 3.970€/m²), y la acumulada de 28 meses es ya de un 12,88% (de 4.557 a 3.970 €/m²).

¿Caídas de dos dígitos?

2009-11-11T06:38:00.000+01:00

Eso decía la prensa la semana pasada:

La vivienda caerá hasta 2011: este año y el que viene lo hará a cifras cercanas al doble dígito

El precio de la vivienda en España caerá a cifras cercanas al doble dígito entre este año y el siguiente mientras la tasa de desempleo y la sobreoferta sigan golpeando las bases del que fuera uno de los sectores de referencia de la economía española..

...

Pero las previsiones podrían empeorar si el año que viene el Banco Central Europeo eleva los tipos de interés desde los mínimos históricos del 1 por ciento, algo que los expertos esperan que ocurra en la segunda mitad del año.

...

El precio de los pisos podría caer ante el temor de que los bancos españoles no hayan reconocido plenamente lo castigados que están por el colapso del mercado inmobiliario.

El pasado lunes una fuente dijo a Reuters que el Banco de España iba a forzar a los bancos a doblar las provisiones por los inmuebles llevan más de un año en su balance como daciones en pago.

La mayoría de los economistas estaban convencidos de que el mercado volvería a la normalidad una vez se produjese el descenso necesario del precio de los inmuebles.

Así las cosas merece la pena optar por el alquiler y esperar tiempos mejores para la compra.

Y para el que quiera vender... toca ajustar el precio.

idealista filtra ofertas de bancos y cajas

2009-11-10T06:21:00.002+01:00

Lo que en principio podría parecer una buena idea es la evidencia de dos cosas que teníamos bastante claras: los chollos de las entidades financieras no son tales y los portales inmobiliarios viven de la publicidad.

Como usuario de portales de búsqueda de vivienda, lo que me importa es encontrar ofertas que se ajusten a mis necesidades, incluyendo mi capacidad de compra. El titular del anuncio me importa un poco menos, siendo la prioridad que contenga información suficiente y verídica sobre el piso que se anuncia.

¿Qué gano con que me separen los anuncios de un tipo de anunciante? Nada, ~~ahora tengo que hacer dos búsquedas distintas: una a la sección de entidades financieras y otra al resto de los anuncios~~.

¿Qué ganan las entidades financieras? Diferenciación en el mercado. Se han ocupado de crear la impresión de que tienen las mejores ofertas. Pero la realidad es bien distinta, los que llevamos tiempo mirando anuncios sabemos que cualquier portal inmobiliario contiene pisos de particulares más interesantes en características y precio que los que anuncian las entidades financieras. De este modo, los usuarios que miren únicamente en las secciones de anuncios de entidades financieras, no podrán comparar con el resto del mercado, por lo que las entidades financieras se aseguran una clientela que de otra manera se perdería en un mercado cada vez más competitivo: el aumento de la oferta ha conseguido que encontrar un chollo dependa de la capacidad de búsqueda, no del tipo de anunciante.

¿Qué ganan los portales inmobiliarios? aumentar el número de páginas vistas: los usuarios que saben cómo funciona el mercado y son conscientes de la situación en la que nos encontramos harán dos búsquedas, una entre los anuncios de las entidades inmobiliarias y otra entre el resto de los anuncios. De este modo recibirán el doble de dosis publicitaria que antes.

Edición de 18/11/2009:

aclaración a lo escrito más arriba dejada en un comentario de esta misma entrada:

en realidad con el filtro que incluye idealista.com no tienes la necesidad de realizar dos búsquedas diferentes sino que te permite, siempre que lo desees, diferenciar entre las viviendas ofertadas por entidades bancarias y las que no lo son. muchos de nuestros usuarios llevaban meses solicitando una pestaña o filtro que les permitiera diferenciar las viviendas que ofertan estas entidades, y este desarrollo es la respuesta que les hemos querido ofrecer.

en la mayor parte de los casos se trata de pisos embargados que las entidades bancarias se ven obligadas a vender más baratos

hasta ahora, si querías buscar las ofertas de pisos de bancos (pisos de bbva, pisos de banesto…), tenías que visitar la webs de cada banco. pero gracias a la creación de este filtro el buscador de idealista.com posibilita esta opción sin tener que salir de la página