tag:blogger.com,1999:blog-74244244553924840452009-07-02T14:41:22.808-07:00毎日、投資や相続、不動産の相談を受ける中で考えたことなどを書いてみたいと思っています。また意外にもあまり知られていないアメリカの金融商品や不動産投資を利用しての、日本人のための資産運用・節税プランや、相続プランの実例などをご紹介したいと思います。田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866tracy@souzokuusa.comBlogger198125tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-9197452888556274682009-07-01T16:59:00.000-07:002009-07-02T14:13:02.254-07:00

マイケルジャクソンの突然の死は、私にとって大きなショックでした。特にファンではなかったものの、同年代でもあるし、また才能豊かな、私達の時代が誇るべきミュージシャンであるにもかかわらず、アメリカの金と欲望のうずに巻き込まれて孤独な人生をおくっているように見え、もう一度再起して活躍するのを期待していました。さて、これだけの有名人が突然死亡すると、当然のように遺産争いが起ります。マイケルジャクソンは、リビングトラストは作成していたようですが、未成年の子供の養育権や、マイケルの死後も入り続けるであろう大きな収入の所有権などで、揉め事が起きるのは必至ではないでしょうか。マイケルジャクソンほどの人なら、単純なリビングトラストではなく、もっと別のプランを作っておくべきだったと思われますが、残念なことです。

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866tracy@souzokuusa.com0tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-48972883959866785422009-06-30T18:35:00.000-07:002009-07-01T17:20:06.636-07:00

リビングトラストを作成した方の多くが、「これで安心して死ねる」とおっしゃいますが、私はそれに対して、「これで安心してストレスがなくなりますから、返って長生きできますよ」と言っています。これは、あながち冗談ではなく、本当にそのような効果があると思います。多くの方が一様におっしゃったのは、トラストを作成したことで、気が楽になり、ぐっすり眠れるようになったとか、今まで気に病んでいたのがすっきりして、気分が晴れ晴れした、というようなことです。親子で相談に来るかたも多く、親子だけの間ではなかなか相談しにくい相続の取り決めなどが、第三者が入ることではっきり希望を口に出して決めることができるという効果もあるようです。

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866tracy@souzokuusa.com0tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-37439355070821357662009-06-13T13:53:00.000-07:002009-06-13T13:53:14.476-07:00

今週、７０代のご婦人がリバースモゲージを申請されたところ、子供さんが反対したために、申請をキャンセルするというケースがありました。親がリバースモゲージを申請しようとする場合に、子供たちが率先して勧める場合と、反対してなんとか止めさせようとする場合と、親が自分の資産をどうしようと親の自由という立場で、子供達は全く口出ししないという場合とがあります。リバースモゲージを借りると相続する財産が減るからと、子供が反対する場合は結構多く、統計によると、私のリバースモゲージのサイトにアクセスする人の半分は、親からの相続分を気にかける子供達です。親が７０代というと、子供は４０代から５０代で、本来なら経済的には十分自立しているべきですが、実際には、高騰を続ける大学の学費や、給与の上昇がインフレに追いつかないことで、現代の４０代から５０代は経済的に苦しい場合も多く、親がなんらかの遺産を遺してくれることをつい

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866tracy@souzokuusa.com0tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-56678825920127397722009-05-22T11:49:00.000-07:002009-05-22T12:58:48.581-07:00

今月から８月まで、下記の内容でセミナーを予定しています。５月２７、３０日知ると知らないでは大きな差がでる、リタイアメント計画と節税６月２４、２７日健康保険の選び方と、医療費対策７月２５、２９日手遅れになる前に、家族を守るリビングトラストと、不動産の相続計画８月２６、２９日リバースモゲージ、介護保険、メディキャル詳細はお問い合わせください。また、特定の団体用にカスタマイズしたセミナー、出張セミナーご希望の方は、最低催行人数１０名様（ご家族は１と勘定）で承ります。

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866tracy@souzokuusa.com0tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-81612226977365395492009-05-14T17:15:00.000-07:002009-05-14T17:39:03.017-07:00

アメリカの医療費の高騰率は悪夢としか言いようがありません。中でも、長期に渡る介護費用で財産を使い尽くし、州の低所得者用医療制度（メディケイド、カリフォルニア州ではメディキャル）に頼るしかなくなる人達が増加の一途をたどっているため、州政府としては、これをなんとかくい止めるために、介護保険への加入を促進させようと必死になる一方、メディキャルの資格審査を厳しくする方針です。介護の費用は、普通の医療保険や、高齢者医療保険であるメディケアではほとんどカバーされませんので、自分で介護保険に加入していない限り、自己負担となります。カリフォルニア州のナーシングホームの入院費用は、１年で＄７００００から＄１０００００です。また、メディキャルを利用するには、現在でも厳しい資格審査がありますが、今年中に、この基準がさらに厳しくなります。そこで、カリフォルニア州と、民間の保険会社がパートナーとなって提供している

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866tracy@souzokuusa.com0tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-24341429098909525982009-05-02T11:54:00.000-07:002009-05-02T14:48:52.153-07:00

最近、リバースモゲージの申請を希望された方の例をご紹介します。その方はご自分の家が普通のコンドミニアムだと思っていらっしゃいましたが、調べてみると、「Own-Your-Own」という所有形態だったために、リバースモゲージは借りることができないことがわかりました。集合住宅の種類には、普通のコンドミニアムの他に、「Co-Op」と、Own-Your-Own」というものがあり、「Co-Op」「Own-Your-Own」だとFHA関係のローンは受けれませんので注意が必要です。コンドミニアム、Co-Op、Own-Your-Ownの違いはこちらのページに書いております。また、コンドミニアムの場合、４戸以上ないとFHA関係のローンの融資基準に合格しませんので、最近よくある、同じ敷地の上に２戸、３戸が建っている形の住宅の場合、壁が離れているか接しているかには関係なく、それが「コンドミニアム」である場合には

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866tracy@souzokuusa.com0tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-29413849198987279182009-04-26T18:42:00.000-07:002009-04-26T18:42:33.635-07:00

日本の親が資金を出して、アメリカで家を買うのだが、家の名義や資金の受け取り方法をどうするのがいいか、という質問を、アメリカに住んでいる日本人の方々や、娘や息子がアメリカに住んでいるという日本のご両親から、ひんぱんに受けます。以前にも何度かこの課題について書きまして、色々な策を考えたのですが、今回、日米の税法に詳しい日本の税理士さんに相談したうえで、下記の結論に達しました。ベストな方法は、もちろん、購入する家の金額や、親が出資する金額、所得など、個々のご家庭の事情によって異なりますから一概には決めれません。しかし、多くの場合、日本の「相続時清算課税制度」を利用して、親から子へ資金を贈与するのが、一番単純明快で、手間も少なく、税金や費用の節約になるようです。この制度を利用すると、親から子へ生前に、￥２５００万円まで非課税で贈与でき、それを超えた分について、２０％の税金がかかります。そして

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866tracy@souzokuusa.com1tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-76986888126289740852009-04-16T14:58:00.000-07:002009-04-16T15:48:38.409-07:00

今年も、税金の支払い日が終わりました。毎年４月１５日が税金の申告期限日とわかっていても、いつも最後のギリギリになってしまう人が多いので、４月１５日には郵便局に長い列ができるわけです。また、税法が年々複雑になって来ている上に、変更が頻繁で、ほとんどの国民が、自分では税金申告書を作れないということについて、問題視する声も多く、今朝の新聞にもそれについて大きな記事が出ていました。余談ですが、オバマ大統領夫妻、バイデン副大統領夫妻の去年の所得と、所得税の金額、そして、慈善団体に寄付した金額も、今朝の新聞に載っていました。さて、４月といえば、アメリカでは、プロパティタックス（固定資産税）の支払いも、４月１０日が期限です。不動産の価格が値下がりしても、固定資産税は毎年２％づつ上がり続けるのが普通で、納税者が自分で申告しない限り、課税額の見直しはしてもらえません。私のウェブサイトに、固定資産税の

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866tracy@souzokuusa.com0tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-29748539410680370862009-04-13T16:28:00.000-07:002009-04-13T16:28:07.089-07:00

カリフォルニアには日本人が多く住んでおり、私のお客様も多くが日本人です。その中には、永住権の方も、米国籍の方もいますが、どちらの場合でも、６５歳くらいから上の年代の方の多くが、いずれは日本へ帰って暮したいと言われます。実際に、長年現地企業の要職を勤めたあと、退職してすぐに日本へ帰国された方々も多いです。日本人のアメリカ移住者のほとんどは、立派な家を所有されており、住宅ローンも支払い済みという方が多く、子供さん達はアメリカで生まれてアメリカで育ち、大学を卒業して立派に独立している場合が多いです。さて、このような方々がリタイアして日本へ帰られる時に、たいていは家を売ってから、その資金を持って日本へ帰国されることになるでしょうが、中には、家をそのままアメリカに残して帰国される方もいます。帰国前に家を売るか売らないか、相続の面でどのような違いが出るかを考えてみたいと思います。相続人である子供

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866tracy@souzokuusa.com0tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-50987321979474387122009-04-03T13:15:00.000-07:002009-04-03T13:15:09.457-07:00

今週は、健康保険を申請して拒否された人が２人と、割り増し保険料で加入できた人が一人います。まず拒否された人は、５０才の女性で、喘息の持病があり２種類の薬を常時服用していました。申請してから３週間の審査の結果、最終的に拒否されました。もう一人は２３才の女性で、１８歳の時に癲癇になり、その後ずっと薬を常用して症状を抑えているという人です。この人の場合、加入はできましたが、保険料が７５％割り増しになりました。３人目は、27才の女性で、ひどいにきびに苦しみ、処方箋薬を常用しているのが理由で、保険加入を拒否されました。にきびは、薬を使っていなければほとんど問題はないのですが、保険の申請をする日から６ヶ月以内に医者の治療を受けていると、追加保険料の原因になることがあり、場合によっては加入を拒否されます。また、にきびの治療薬で、Accutane　という非常に強力な薬があるのですが、この薬を長期間使用

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866tracy@souzokuusa.com0tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-27983808482438400182009-04-02T13:51:00.000-07:002009-04-02T16:09:13.060-07:00

昨日のブログに、遺産税のことを書いたばかりですが、今朝のウォールストリートジャーナルに、今度は紙面半分を占める大きさで、専門家の意見が掲載されていました。遺産税に反対する意見です。その内容を要約しますと、１．税引き後のお金を、ラスベガスに行ってギャンブルで使ってしまっても、政府から何も言われないのに、同じ税引き後のお金を、遺産として子供に遺したら、５０％の税金をとられるというのは、いかにもおかしい２．２００５年の調査によると、調査対象の５０カ国のうち、アメリカの遺産税の最高税率４７％は、３番目に高い税率であり、５０カ国のうち２６カ国は、遺産税が全く存在しない３．富裕層は弁護士に高額の報酬を支払って遺産税を回避するので、どちらにしても富裕層からは遺産税を支払ってもらうことはできず、そのような遺産税回避手段に多額の弁護士費用や労力が使われるのはお金と人的資産の浪費である４．遺産税は、世代が代

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全米引退者協会のニュース速報で見たのですが、昨今、亡くなった人が借金をしていたと言って遺族からお金をとろうとする詐欺が多発しているそうです。狙われているのは特に高齢者の家庭が多く、ただでさえ、誰かが亡くなった直後で取り込み中で、冷静な判断ができにくい精神状態のところへ、それほど多額ではない金額の取立てがしつこく来るので、つい支払ってしまう人も多いようです。亡くなった人に借金があった場合、故人の遺産からその清算をするわけですが、もし借金の方が多くて遺産で返済しきれなくても、遺された配偶者や家族が、その借金を連名で借りていた場合や、連帯保証人になっていた場合以外は、遺族には責任はありません。ただ、故人との共同名義で不動産を所有していた場合に、その所有形態（名義の登録方法）によっては、故人の債権者が不動産を売却して債権の回収をすることができる場合がありますので、注意が必要です。

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今日は４月１日、今日からタバコ税、消費税があがりました。今朝、デパートの化粧品店で化粧品を購入しながら、昨日買っておけば消費税が１％低かったのに、なんて馬鹿なんだろうと思いました。１日遅れたために１％の損、、、計画性がないとこういうことになります。さて、税金といえば、遺産税の話です。遺産税は、死んだ人の遺産にかけられる税金で、別名「デス・タックス」と呼ばれ、非常に評判の悪い税金です。人は生きている間に、所得税やキャピタルゲイン税などを支払っており、遺産に税金をかければ、二重課税になるというのが反対派の最大の主張です。また、調査によると、６割の人が一生かけて築いた財産は、子供や孫の生活を楽にしてやるために遺したいと考えているそうで、遺産税の税率があがれば、このような親の気持ちに水を差すことになり、一生懸命に働いて財産を築こうというモーチベーションが低下することになるとの意見もあります。

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今日は、オープンハウスを１０軒回ってみました。３月後半のお天気の良い日曜日となれば、オープンハウス日和ですが、昨今の不況下で、1ヶ月ほど前にオープンハウスを回ってみた時には、閑古鳥が鳴いている状態の家がほとんどでした。ところが今日は、どのオープンハウスも、大勢の見学者で賑わっており、びっくりしてしまいました。不動産市場がそろそろ底を打って回復期に入る前兆なのかもしれないと思いました。政府の景気刺激策の効果も現れつつあるのかもしれません。景気刺激策といえば、一番わかりやすくて効果がありそうに思われるのが、初めて家を買う人への、最高＄8000ドルのタックス・クレジットです。「タックス・クレジット」は、「タックス・ディダクション」のように、所得から控除できるのではなく、課税額からクレジットの金額をそのまま差し引くことができます。今回クレジットとしてもらえる金額は、買う家の価格の10％か、

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ある銀行の依頼で、不動産の価格に関して、私が専門とする北レドンドビーチの１家族用の家（一軒家、コンドミニアム、タウンハウス）の価格について調査をしました。それによると、この地域で過去１２ヶ月間に売れた住宅の、最終的な売値は、最初に売りに出された時の希望価格と比較すると平均で約７％下げた金額になっていました。また、最初に売りに出された時の希望価格は、その後何回か値下げされているのが普通で、最終的に売れる直前の価格は、最初の価格より平均で約３％下がっていました。そして売りに出してから、買い手がつくまでの期間は、最も短いケースが１日、最も長いケースが３５６日でした。売り手が売りたい金額と、買い手が払いたい金額には差があるのは当たり前で、交渉によって中間あたりでお互いに妥協することが多いわけですが、特に今のような買い手市場では、あまりにも最初に高い希望価格をつけすぎた家は、買い手に全く見向

田口http://www.blogger.com/profile/10397597385385248866tracy@souzokuusa.com0tag:blogger.com,1999:blog-7424424455392484045.post-85984160488087856572009-03-20T12:38:00.000-07:002009-03-20T12:42:09.565-07:00

今月は、「不動産の名義と相続、遺言、リビングトラスト」についてのセミナーを、３月２１日と２５日の２回、行います。まだあと数席の余裕がありますので、ご興味のあるかたはご連絡ください。また来月は、「リバースモゲージ、介護保険、年金」についてのセミナーを、４月２２日と２５日の２回、行います。

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リバースモゲージとは、高齢者が、自宅を担保にして借りるローンですが、その家に住んでいる限り返済する必要がありません。また、収入やクレジットに関係なく、家の価値さえ確認できれば融資を受けることができますので、年金収入しかない人でも借りることができます。このところの不況を反映してか、リバースモゲージの問い合わせが増えて来ました。また、オバマ大統領が２月17日に署名した法案により、リバースモゲージで借りれる金額の上限が大きく上がりましたので、家の価値が下がっていても、今までよりたくさん借りれるようになりました。さらに、今年１月１日からは、家を新規に購入する時にも、リバースモゲージを利用できるようになりました。リバースモゲージの専用サイトを立ち上げましたので、こちらをクリックしてご覧ください。

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今朝の新聞に、ラスベガス郊外の不動産事情が紹介されていた。ある建築会社が新築の一軒家を＄２２万ドルちょっとで売りに出しているのだが、その会社が２年前に売却した、同じデザイン、同じ大きさの家が差し押さえに直面しており、家の所有者が＄１４万ちょっとで売りに出している。両方の家の写真が並べて掲載されていたが、全く同じ家に見えるのに、片方が22万で片方が１４万とは、、、。差し押さえが減らない限り、不動産価格は回復しない。不動産価格が下がり続けている今、家を買うには良い時期だが、ローンの審査がとにかく厳しい。当たり前のことながら、ローン返済をする経済力があり、それが継続するかどうかが、厳しく調査される。クレジットレポートの内容と点数も、今まで以上に重要になってきている。以前は、６２０点あたりが分かれ道だったのが、今は、７２０点ないと、金利が大きくあがる場合が多い。クレジットレポートは、個人情報の漏

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リビングトラストの遺産相続人に複数の人間を指定する場合、相続が発生した時点で相続人の一人がすでに死亡していたら、他に指定がない限り、死亡した相続人の相続分は、その人の法定相続人が受取ります。さて生命保険の場合には、被保険者が死亡した時に、もし死亡保険金受取人のうちの一人が死亡していたら、残りの受取人が全てを受け取るのが普通です。このような事は、トラストを作成したり、生命保険に加入するときに、あえて質問しない限りは教えられないことが多いので、注意が必要です。最近、保険関係のことだけをまとめて解説したウェブサイトを作成しました。このサイトの中に、生命保険の受取人指定の注意について書きましたので、ご参考にしてください。

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サブプライム問題によって、金融機関のずさんな融資が表面化し、それ以降、融資の審査方法の変化が激しい。最近受けた、政府系住宅ローンの講習会では、審査の時にまず最初に調べられるクレジットレポートについて、次のようなことを教えられた。今までは、個人のクレジットを審査する際に、ある一定以上の点数があり、３種類以上の返済記録があり、直近２年間に返済の遅れがなければ、ほとんどはそれで良しとされて通っていた。ところが昨今では、何年さかのぼってでも、クレジット記録の最初から最後まで見て、その人間の「癖」「パターン」「返済に対する態度」「仕事に対する態度」ひいては「人生に対する態度」までを読み取ろうとするのだそうだ。たとえば、返済の遅れがゼロでも、いつも枠ギリギリまで借りて、最低額だけしか返済していなかったり、または全額返済していても、他のクレジットカードにその残額が移行していたり、高額の買い物が多くて、

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去年の年末から始まった健康保険の問い合わせラッシュで１月は息をつく暇もないほど忙しく、ブログを書く時間が全くとれなかった。健康保険に加えて、１月から３月までの３ヶ月は高齢者用メディケア保険の、１年に１回の変更可能期間であり、さらに、金利が史上最低と言ってもいい低さのため、借り換えの問い合わせが殺到している。それにしても、健康保険に加入できない人が多すぎる。人間が病気をするのはあたり前なのに、過去に病気にかかったからという理由で、保険加入を拒否される。妊娠していることが、保険拒否の理由になる。勤務先が保険を提供しなくなって、個人で加入できる保険を探している人が多いが、４０代、５０代ともなれば、何らかの病気があったり、薬を飲んでいたりする人も多く、それが原因で保険加入できなかったり、保険料を割り増しにされたりする。大学生が卒業すると、両親の保険から独立して自分で保険に加入

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今回のリセッションと世界的な金融危機で、さまざまな問題が浮き彫りになったが、この危機を境にして、あるひとつの時代が完全に終わったと言えるのではないだろうか。その昔、職業に貴賤なしと教えられ、どんな職業であってもまじめに勤めれば、４０年か４５年後にはリタイアして、人生の終盤は、金銭の心配なしにゆっくりと過ごせた、、、そのような時代はもうありえない気がする。アメリカでは企業によるペンションは崩壊し、国の年金も崩壊寸前、医療費は高騰し続け、保険に加入できない国民が増える一方。日本でも終身雇用はとっくに崩壊して、派遣切りや内定取り消しが大問題となっている。国に頼れないからと、自分でこつこつと貯蓄をすると言っても、銀行に貯蓄するだけではインフレに追いつかないし、退職後の生活費を賄うのに必要な額を貯めることはまず無理だ。そこで、株や不動産や、リスクをとって投資してお金を増やそうとするが、昔と違って、

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日本の皆さま、新年明けましておめでとうございます。ここロサンゼルスでは、年が明けるまであと４時間ほどあります。今年最後のブログは、録画しておいた、NHK紅白歌合戦をバックグラウンドに聴きながら書いています。２００８年の年末は、いつもの年と違い、不景気が身に沁みる年末でした。例年この時期になると、パーティーや忘年会の招待がいくつも届き、日時が重複してお断りしなければならないことがあるのが普通ですが、今年はパーティーも忘年会も全くありませんでした。また、ワインやチョコレート、クッキー、カレンダーなどが食べきれないほど会社に届く季節なのですが、今年はとても少なかったようです。世間を見渡せば、失業した人、家を失った人が溢れ、デパートなども、いつもの活気は見られません。レストランでアルバイトをしている娘は、客が減り、来た客もチップを置いてくれないことが多く、収入が激減したとなげいていますし、知人の

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２００８年もあと残りわずかとなった今日この頃、この２週間ほど、健康保険の問い合わせが多い。そのほとんどが、現在加入している保険が１２月３１日で契約打ち切りになるので、１月１日からの保険が必要というものだ。保険契約が打ち切りとなる理由は、解雇されて保険を失うことになるというケースと、雇用主が社員に健康保険を提供するのを止めることになったというケースのどちらかのようだ。昨日と今日申請した人たちのうち、健康状態に問題がない人は、２４時間から４８時間で保険がOKになる可能性は高いので、１月１日に間に合うかもしれないが、健康状態に少しでも問題があったり、常時使っている処方箋薬があったりすると、電話インタビューや、医師からの記録取り寄せなどに時間がかかり、保険加入を拒否される場合もある。さらに、今まで雇用主が保険していた保険料が全額自己負担となるので、保険プランの内容をかなり落とさなければならない人

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２７年前にアメリカで働き始めた時、「医者と弁護士は信用するな」としつこく教えられ、それが身についてしまいました。その意味は、医者の言うことを鵜呑みにせず、自分でもある程度病気や薬について勉強し、治療法について別の医者にも診てもらって、常にセカンドオピニオン、サードオピニオンをとれ、ということで、これが身についたのはいいことでした。一方、弁護士を信用するなの意味は、弁護士というものは、完全にクライアント側に立ってやってくれる弁護士は少なく、自分の利益ばかり考えている人が多く、裁判の相手側の弁護士と共謀している悪徳弁護士も多い、ということで、これはその後、残念ながら実にその通りだと実感したものでした。それにしても、豊かな人生を送るためには、信頼できる医者、歯医者、弁護士、会計士、などの専門家と知り合いになることは不可欠であるにもかかわらず、そのような人を見つけることのなんと難

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