immobilier - toute l'actualité de l'immobilier

l'immobilier sur plan avec abonim.com

2006-12-29T10:52:00.000+01:00

Un nouveau service gratuit de cartographie des biens immobiliers est proposé par le site immobilier http://www.abonim.com/.
Cette présentation innovante des annonces immobilières, réalisée grâce à la technologie Google MapsTM, permet de visualiser l'emplacement des maisons et des appartements directement sur un plan.
Très simple d’utilisation, ce service est un bijou de simplicité

Pour consulter les petites annonces immobilières de vente ou de location de votre choix, il suffit de cliquer sur la ville de votre choix et de zoomer si nécessaire.

On devient vite accro à cette présentation et pour les annonceurs qui le souhaitent, il est possible de laisser l'adresse exacte du bien. L’annonce apparaît alors avec un plan du quartier.

Pour essayer cette nouvelle technologie, rendez-vous sur http://www.abonim.com/map/

Immobilier : Résultats de l'enquête Abonim sur les agents immobiliers

2006-02-02T16:17:00.000+01:00

Vous avez été 1152 à répondre à notre sondage entre le 3 novembre 2005 et le 12 décembre 2005.
Il apparaît que 85% d’entre vous ont déjà fait appel aux services d’agences immobilières. Pour quels services ?

65% ont acheté

45% ont vendu

17% ont loué

7% ont fait louer
C’est dire la complémentarité des agences avec le marché des « particuliers » qui ne passent pas par les agences !

Globalement le ressenti sur les agents immobiliers est partagé. 56% des personnes interrogées pensent qu’ils connaissent bien leur métier, tandis que 44% pensent au contraire qu’ils ne le connaissent pas bien.
D’une manière générale, le métier d’agent n’est pas perçu positivement puisque vous êtes 49% à penser qu’ils sont là pour prendre leur commission au passage.
Ils sont 72% à penser que c’est l’agence qui gagne le plus d’argent dans une transaction (Notaire : 28%).
Toutefois 36% pensent que leur mission est le conseil aux particuliers
Vous pensez en majorité (59%) que c’est en passant par la filière « particuliers » que l’on fait les meilleures affaires.
24% pensent que c’est par le biais des notaires et 16% par celui des agences…
Toutefois le marché semble être dans les mains des agences puisque vous êtes 64% à penser que c’est les agences qui réalisent le plus d’affaires (Notaire 19%, sites internet 10%, marchands de bien 4%.).
Les agences en réseau sont préférées à 23%, les agences de quartier à 21% mais d’une manière générale, l’appartenance ou non à un réseau n’est pas un élément déterminant pour les répondants car vous êtes 59% à penser que cela ne fait aucune différence !
Il reste que les agences sont plutôt bien vue par les vendeurs puisque 66% d’entre eux accepteraient de donner mandat à une agence pour faire la transaction, tandis que 34% d’irréductibles, passeraient par la filière « particuliers ».
Dans le cas de la location, la partialité des agences est perçue ainsi : 35% répondent qu’elles sont plutôt du côté des propriétaires, 3% plutôt du coté des locataires et 60% d’aucun côté en particulier…
Pour en savoir plus sur des points obscurs de l’immobilier, 51% choisiraient d’aller voir un avocat ou un notaire, 28% préféreraient visiter des sites internet et surfer sur les forums, 15% se tourneraient vers un agent immobilier et 11% iraient demander conseil à la FNAIM.
La Fédération Nationale des Agences Immobilières à un taux de notoriété parmi les répondants de 67%.
C’est d’ailleurs la FNAIM qui est en tête des citations lorsque l’on demande aux répondants de citer 3 réseaux d’agences.
Le 2ème est ORPI et le 3ème Century 21.
Il apparaît dans la question de savoir pourquoi certaines personnes préfèrent passer par la filière particulier plutôt que les agences que c’est tout d’abord le montant de la commission, jugé excessif, qui est un facteur déterminant, vient ensuite le contact direct et la possibilité de discuter avec l’intéressé, créant ainsi une expérience intéressante à vivre.
Nous avons décidé de ne pas publier dans cette analyse les anecdotes que les internautes nous ont envoyées car elles ne reflètent pas une tendance générale mais un ressenti particulier.
Toutefois, elles reflètent certains dysfonctionnements ponctuels que les agences pourraient corriger afin d’améliorer la qualité globale de leur services et de leur image auprès des particuliers.

L'OPCI, un nouvel outil investi en immobilier

2006-01-16T09:02:00.000+01:00

es banques vont créer de nouveaux produits d'épargne baptisés organismes de placement collectif dans l'immobilier (OPCI). Leur cadre juridique et fiscal a été défini par l'ordonnance du 13 octobre 2005 mais il manque encore des décrets d'application ainsi que le règlement élaboré par l'Autorité des marchés financiers.

Inspirés du modèle des sicav et des fonds communs de placement (FCP), les OPCI sont destinés au grand public. Leur mise en oeuvre suscite de nombreuses questions, notamment dans les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) existantes : d'ici à quatre ans, celles-ci devront se transformer en OPCI ou bien disparaître. A partir du 31 décembre 2009, les SCPI ne pourront ainsi plus procéder à la moindre augmentation de capital, ce qui les condamne. Les SCPI offrent pourtant des performances globales proches des 10 %, y compris en 2005, et 2006 s'annonce aussi sous de bons auspices.

Les OPCI sont censés corriger les défauts majeurs des SCPI : rigidité dans la gestion, manque de liquidité et régime fiscal inadapté. Leurs gestionnaires auront plus de liberté de manoeuvre : ils pourront acheter des immeubles en direct ou des parts de sociétés à prépondérance immobilière, emprunter à concurrence de 50 % de leur patrimoine, lancer des opérations de promotion et de réhabilitation et, surtout, compléter leur portefeuille de valeurs mobilières liées ou non à l'immobilier.

RÉGIME FISCAL OPTIMAL

"Cette marge de manoeuvre nous permettra de proposer toute une gamme de produits, du très sécuritaire, axé sur l'immobilier, au très dynamique mais plus risqué, avec un fort endettement et des actions de foncières, ou encore des produits ciblant des zones géographiques ou des immeubles spécialisés comme les hôpitaux et pourquoi pas les prisons, comme cela se fait aux Etats- Unis", indique Jean-Marc Coly, directeur de l'Union financière de gestion.

Pour assurer une meilleure liquidité, les OPCI devront conserver au moins 10 % (et jusqu'à 40 %) de trésorerie destinée à racheter les parts des souscripteurs souhaitant sortir et récupérer leur épargne. En cas de crise immobilière, ce matelas de trésorerie serait insuffisant, comme l'a montré, en Allemagne, la déconfiture du fonds de la Deutsche Bank, obligé de bloquer les retraits et de brader des immeubles au pire moment. "Immobilier et liquidité sont incompatibles", affirme Benoît Faure-Jarrosson, analyste chez Fideuram Wargny.

Sur le plan fiscal, le régime des OPCI est optimal puisqu'il propose deux types de véhicules avec chacun son régime. Le fonds de placement immobilier détiendra 60 % d'immeubles, et les sommes distribuées seront imposées comme des revenus fonciers. La société de placement à prépondérance immobilière à capital variable détiendra 51 % d'immeubles et jusqu'à 30 % de parts de sociétés foncières cotées, lui apportant liquidité et flexibilité.

Les premiers OPCI devraient voir le jour au second semestre, même si plusieurs banques, comme l'UFG (Crédit mutuel) ou Antin Vendôme (BNP Paribas) ont récemment créé des SCPI vouées à muter en OPCI.

source: lemonde.fr

Un nouveau code d'éthique pour la Féderation Nationale des Agents Immobiliers

2006-01-10T08:40:00.000+01:00

En plein essor, la profession d'agent immobilier s'inquiète néanmoins de la crise du logement et des discriminations que subissent parfois les candidats locataires. La Fnaim a profité de son congrès, en décembre 2005, pour signer une convention avec la Halde et publier un code d'éthique et de déontologie.
Quand il y a des grues partout, l'ensemble des professions et des professionnels vont mieux ». A sa manière, Jean-Louis Borloo décline le vieux slogan : «quand le bâtiment va, tout va». Devant la Fédération nationale des agents immobiliers (Fnaim) réunie en congrès à Paris, les 12 et 13 décembre, le ministre de l'Emploi, de la Cohésion sociale et surtout, en l'espèce, du Logement, se félicite du boom de la construction : «cette année, on a battu le record avec plus de 400 000 logements alors que la France n'en construisait que 270 000, il y a sept ans». Cet essor, qui profite aux agents immobiliers, est le bienvenu car «la crise du logement est d'une gravité exceptionnelle en France. Elle est scandaleuse compte tenu de la richesse du pays et de la taille du territoire», assure le ministre. Les agents immobiliers, habituellement prompts à se réjouir de la santé de leur profession, ne peuvent ignorer la situation. «Beaucoup trop de nos concitoyens rencontrent des difficultés à trouver un toit», reconnaît René Pallincourt, président de la Fnaim. Pour autant, ajoute-t-il aussitôt, dans une allusion à la décision de certaines municipalités d'exercer leur droit de préemption lorsque le montant des ventes dépasse une limite, il ne faut pas céder aux «mesures dirigistes, comme le blocage des loyers ou l'interdiction de vendre».
Il n'existe qu'un seul marché du logement, estiment les agents immobiliers, et non un marché de la vente opposé au marché locatif, ou un secteur privé soumis aux évolutions des prix et un marché social immobile. «Les difficultés du logement social rejaillissent sur le privé», assure René Pallincourt, qui plaide pour la «fluidité» du marché. Ainsi, le développement de l'accession à la propriété est-il «une excellente chose» pour la profession car il permet «de sortir les personnes les plus solvables du marché de la location». Par ailleurs, poursuit-il, «si le parc social conserve des locataires devenus solvables pour le privé, cela se fait au détriment de candidats locataires connaissant, eux, de réelles difficultés».
Les agents immobiliers savent que lorsque le marché connaît des tensions, ils ne sont pas forcément aimés du grand public. «Quand il y a une crise, on cherche un bouc-émissaire», résume Jean-Louis Borloo.

Les agents immobiliers, «bouc-émissaire»

René Pallincourt se défend : «60% des bailleurs privés sont des personnes physiques n'ayant qu'un seul logement en location», explique-t-il. De ce fait, «l'impayé est pour eux une menace grave» qui «conduit à une sélection bien trop stricte des locataires, sélection que l'on reproche ensuite à tort aux propriétaires ou à leurs mandataires». De son point de vue, ce n'est donc pas de la faute des agents immobiliers si les candidats locataires sont soumis à des exigences grandissantes de la part des bailleurs.
Les agents immobiliers ont néanmoins décidé de faire des efforts. Eric Hanot, rapporteur d'un atelier du congrès consacré à l'accueil dans les agences, rappelle à ses confrères qu'«il faut être heureux quand un client pousse la porte, s'adresser sincèrement à lui et pas seulement identifier des honoraires». Surtout, la Fnaim profite de son congrès pour dévoiler son tout nouveau «code d'éthique et de déontologie» voté par la Fédération «à l'unanimité moins une voix».
Le document, qui oblige tous les adhérents de la Fnaim, contient quelques principes attendus, comme le «respect de l'honorabilité de la profession et de ses règles éthiques», la «confidentialité» ou «l'implication des collaborateurs». Mais c'est surtout le principe de non discrimination, inscrit dans ce code, que les professionnels tiennent à mettre en avant. Alors que sa conception avait commencé au printemps 2004, le code est rendu public à point nommé, quelques semaines après que les violences urbaines ont rappelé de manière criante l'existence de discriminations ethniques. «Jamais je n'aurais pensé que l'actualité nous serve avec autant d'abondance», confie René Pallincourt.
La profession profite également de son congrès pour annoncer la signature d'une «convention» avec la Haute autorité de lutte contre les discriminations et pour l'égalité (Halde). La Fnaim s'engage ainsi à sensibiliser ses adhérents, à organiser des séances de formation et à définir des «bonnes pratiques» destinées à «éviter les comportements discriminatoires».
Quant au code d'éthique, il précise que, fidèle «à la loi et à la réglementation», l'agent Fnaim «n'applique jamais de discrimination vis-à-vis des personnes physiques en raison de leur origine, de leur sexe, de leur situation de famille», etc. Le document en soi ne constitue pas une révolution. «Je pensais qu'il existait déjà», affirment d'ailleurs plusieurs agents immobiliers invités à témoigner devant leurs confrères.
Olivier RAZEMON
source: echos-judiciaires.com

Les Français s'enrichissent grâce à l'immobilier

2006-01-09T10:47:00.000+01:00

conjoncture Fin 2003, le patrimoine national français était constitué pour deux tiers par les logements et terrains et pour un quart de machines et équipements.

L'IMMOBILIER a considérablement enrichi les Français ces dix dernières années. Entre 1995 et 2003, le prix des logements a augmenté de 80%. Et comme l'immobilier constitue presque les trois quarts de ce que possèdent les ménages, leur patrimoine a augmenté de 82% sur la période, selon les chiffres publiés hier par l'Insee. Ajoutée à cela la multiplication par 2,5 du cours des actions sur la même période, leur patrimoine atteint au total 6 351 milliards d'euros. Il «représente désormais plus de six années de revenu disponible brut, contre 4,5 années sur la période 1995-1997», relève l'Institut de la statistique.

De plus en plus d'assujettis à l'ISF
Cette évolution a logiquement coïncidé avec «une augmentation du nombre de ménages payant l'impôt de solidarité sur la fortune» (ISF), qui atteignait presque 300 000 foyers fin 2003, soit 70% de plus qu'en 1995.

Les Français détiennent désormais 77% du patrimoine national. Ce dernier s'élevait fin 2003 à 8 244 milliards d'euros – «plus de cinq années de produit intérieur brut» français –, soit une augmentation de 73% entre 1995 et 2003, alors que le PIB ne progressait que de 33%. Les trois quarts de cette hausse s'expliquent par l'augmentation de la valeur des terrains bâtis et des logements. Les terrains représentent 35% du patrimoine national, les logements 32% et les autres bâtiments et ouvrages de travaux publics 17%, le reste étant constitué par les machines et équipements, les stocks et les actifs incorporels (brevets, fonds de commerce...). Si les ménages détiennent l'essentiel des logements, les sociétés ont les machines et les équipements. Le patrimoine des sociétés non financières s'élevait à 1 220 milliards en 2003 (14,8% du patrimoine national), celui des sociétés financières à 365 milliards (4,4%).

Le patrimoine des administrations publiques est, quant à lui, évalué à 308 milliards, soit 3,7% du patrimoine national. Les administrations publiques locales détiennent essentiellement des actifs non financiers tandis que les administrations publiques centrales détiennent majoritairement des actifs financiers.

source:lefigaro.fr

GB : prix de l'immobilier en hausse de 3% en 2005

2006-01-03T15:30:00.000+01:00

Selon la banque de crédit immobilier Nationwide, les prix de l'immobilier en Grande-Bretagne sont en hausse de 0.5% pour ce mois de décembre. Ainsi, sur l'ensemble de 2005, ils sont en progression de 3%, ce qui représente le taux le plus bas constaté depuis ces dix dernières années. Cela montre un brutal ralentissement par rapport à la croissance de 12.7% des prix enregistrée en 2004. Par ailleurs, ces chiffres traduisent aussi une certaine stabilité du marché compte tenu des 2.4% obtenus en novembre.
Cette année écoulée semble être la plus faible pour le marché britannique de l'immobilier, et ce depuis 1985, date à laquelle les prix avaient baissé de 2.5%.
Concernant le coût moyen d'achat d'un logement en Grande-Bretagne, il est en hausse de 13 livres par jour cette année à 157.250 livres pour le mois de décembre contre une progression de 50 livres par jour un an auparavant
Nationwide a ajouté prévoir pour 2006 une évolution des prix comprise entre 0 et 3%.
Fionnuala Earley, économiste chez Nationwide a déclaré que "s'il y a actuellement des incertitudes sur l'économie, nous pensons toujours que la prochaine décision sur les taux d'intérêt sera de les baisser, et que cela interviendra probablement début 2006". "Mais si le marché a réagi plutôt rapidement à la réduction des taux en août, nous ne nous attendons pas à ce qu'une baisse fasse repartir l'inflation annuelle des prix de l'immobilier jusqu'aux niveaux observés début 2005".
(© 2005 AG Presse)

acquéreurs de biens immobiliers, Bercy prépare le prêt hypothécaire rechargeable

2005-12-31T17:26:00.000+01:00

Les candidats au crédit immobilier ou à la consommation le savent bien : mieux vaut avoir un emploi stable, des rentrées financières régulières dès lors qu'on s'adresse à son banquier pour lui demander un prêt. Bercy est décidé à casser ce système. La réforme, initiée par Nicolas Sarkozy en 2004, en partie inspirée du modèle anglo-saxon, est prévue pour aboutir «fin mars» au Conseil des ministres précise-t-on à Bercy, sous la forme d'une ordonnance. Dans le futur, les acquéreurs de biens immobiliers se verront proposer par leurs banquiers un «prêt hypothécaire rechargeable». De quoi s'agit-il ? D'un système qui permettra non seulement de mettre son bien en hypothèque pour obtenir un crédit immobilier, mais aussi d'augmenter sa capacité d'endettement à mesure que le crédit est remboursé. Cette capacité d'emprunt pourra être utilisée pour acquérir un nouveau bien immobilier, ou n'importe quel bien à la consommation. Jusqu'ici, le ménage endetté devait attendre d'avoir remboursé l'entièreté de son crédit avant de pouvoir utiliser son bien immobilier comme un gage pour déclencher un nouveau crédit. «Ce système va permettre aux personnes qui ne bénéficient pas de revenus réguliers de pouvoir s'endetter», dit-on à Bercy.

Mais pas question d'adopter à l'identique le système qui domine le crédit aux Etats-Unis ou outre-Manche. Là-bas, les ménages peuvent s'endetter d'autant plus que s'apprécie la valeur de leur bien immobilier. Un effet levier appréciable lorsque les prix montent, mais redoutable lorsqu'ils déclinent.

Outre le prêt hypothécaire rechargeable, le gouvernement proposera aussi le «prêt viager hypothécaire». Un système qui permettra à un propriétaire d'un bien immobilier d'en tirer de l'argent sans pour autant avoir à le vendre. La banque se remboursera après son décès, et versera le solde aux héritiers, s'il en reste...

source : liberation.fr

immobilier: le prix de vente moyen dépasse 8.000 €/m2 dans des quartiers de paris

2005-11-28T10:09:00.000+01:00

En dépit d'une certaine stabilisation enregistrée au cours des deux derniers mois, en octobre dernier le prix moyen de vente des appartements dépassait 8.000 euros le mètre carré dans quatre arrondissements parisiens.

« Les prix de l'immobilier ont fini de s'emballer », constate le baromètre des prix de l'immobilier en octobre 2005 réalisé par SeLoger. Cette enquête, qui contraste avec la si lente étude traditionnelle des notaires, mesure presque « en temps réel » l'évolution des prix de l'immobilier lors de la la mise en vente ou de la location d'un bien. Or, elle traduit encore les prix très élevés constatés ces deux derniers mois.

Ainsi, à Paris, dans quatre arrondissements le prix moyen des appartements dans l'ancien dépassait les 8.000 euros /m2 : il atteignait 9.268 euros /m2 dans le 6 ème arrondissement, 8.982 euros /m2 dans le 7 ème arrondissement, 8.119 euros /m2 dans le 4 ème arrondissement et 8.038 euros/m2 dans le 5 ème arrondissement. Ces prix constatés en octobre 2005 sont à peu près similaires à ceux qui avaient été constatés en septembre 2005. Globalement, tous arrondissements confondus, le baromètre SeLoger ne constate qu'une stabilisation, mais pas de baisse sur Paris. Côté locations, les loyers parisiens mensuels au m2 s'étagent de 19,02 euros/m2 (19 ème arrondissement) à 28,78 euros/m2 (6 ème arrondissement ). Le prix moyen tous arrondissements parisiens confondus des locations nouvelles en octobre 2005 est de 23,90 euros.

Dans les départements de la banlieue parisienne, les prix de vente et de location se stabilisent. Mais pour les ventes les niveaux des prix sont assez élevés : un prix moyen dans les Hauts-de-Seine de 4.846 euros/m2 et de 2.701 euros/m2 dans la Seine-et-Marne.
L'étude indique, également, les prix à Lyon (en hausse pour les ventes, stables pour les locations), à Marseille (pause des prix de vente et des montants des loyers), à Bordeaux, Toulouse et Montpellier, ces trois dernières villes ayant renoué avec la sagesse, leurs prix et loyers marquent le pas

source lesechos.fr

Crédit immobilier: les taux évoluent

2005-11-23T10:06:00.000+01:00

Non seulement les taux ne baissent plus, mais ils ont tendance à augmenter.

Selon l'Anil, il est actuellement possible d'emprunter sur la base d'un taux fixe nominal légèrement inférieur à 4%.

Les candidats au crédit immobilier guettent en permanence l'évolution de la courbe des taux. Même si sa remontée annoncée depuis des mois ne s'est pas encore produite, l'arrêt de la baisse observé actuellement pourrait annoncer un retournement de tendance.
« Pour un prêt sur quinze ans à taux fixe, nombre d'établissements continuent de proposer des barèmes exprimés en taux nominal inférieurs à 4% » constate le dernier l'indicateur trimestriel de l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement). Au Crédit Lyonnais par exemple le taux fixe le plus bas s'affiche à 3% contre 2,85% trois mois auparavant. Quant à la partie haute de la fourchette, elle tourne autour de 4,05%. Au Crédit Immobilier de France, elle grimpe même jusqu'à 5,40%. Les quelques variations à la hausse signalées reflètent surtout des réaménagements de barèmes. Du côté des taux variables, le statu quo l'emporte, avec une fourchette de taux comprise entre 2,50% et 4,60%.
Qu'il s'agisse de taux fixes ou variables, l'emprunteur doit effectuer ses comparaisons sur le TEG (taux effectif global), qui prend en compte le coût de l'assurance et des sûretés.
Source : © lesechos.fr Informations copyright

Les taux d'intérêt des prêts immobiliers ne baissent plus

2005-11-18T19:00:00.000+01:00

Selon l'Anil, il est actuellement possible d'emprunter sur la base d'un taux fixe nominal légèrement inférieur à 4%.

Les candidats au crédit immobilier guettent en permanence l'évolution de la courbe des taux. Même si sa remontée annoncée depuis des mois ne s'est pas encore produite, l'arrêt de la baisse observé actuellement pourrait annoncer un retournement de tendance.
« Pour un prêt sur quinze ans à taux fixe, nombre d'établissements continuent de proposer des barèmes exprimés en taux nominal inférieurs à 4% » constate le dernier l'indicateur trimestriel de l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement). Au Crédit Lyonnais par exemple le taux fixe le plus bas s'affiche à 3% contre 2,85% trois mois auparavant. Quant à la partie haute de la fourchette, elle tourne autour de 4,05%. Au Crédit Immobilier de France, elle grimpe même jusqu'à 5,40%. Les quelques variations à la hausse signalées reflètent surtout des réaménagements de barèmes. Du côté des taux variables, le statu quo l'emporte, avec une fourchette de taux comprise entre 2,50% et 4,60%.
Qu'il s'agisse de taux fixes ou variables, l'emprunteur doit effectuer ses comparaisons sur le TEG (taux effectif global), qui prend en compte le coût de l'assurance et des sûretés.

source : lesechos.fr

Les émeutes ne feront pas baisser l'immobilier, selon les professionnels

2005-11-15T18:57:00.000+01:00

Les violences urbaines ne devraient pas faire baisser les prix de l'immobilier en France, y compris dans les départements très affectés par les émeutes, en raison, selon les professionnels du secteur, de la pénurie structurelle de logements.
«En dehors de ces événements conjoncturels, il y a structurellement une demande forte de logements qui demeure. Cela pourrait faire ralentir les prix très ponctuellement mais je ne crois pas du tout à un retournement du marché», avance Anne Chenu, directrice de la communication de la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM).
«Il y a un besoin fondamental de logements, poursuit-elle. Les habitants ne vont pas fuir les banlieues et les gens ne vont pas renoncer à s'y installer.» Selon elle, la présence de quartiers difficiles n'a jamais empêché personne de s'installer dans les villes des cités sensibles.
Frédéric Dumont, qui dirige une importante étude notariale à Montreuil en Seine-Saint-Denis, partage le même sentiment. «Il y aura sans doute un impact sur l'évolution des prix de l'immobilier en France mais il sera faible, voire inexistant, car ces problèmes de cités ne sont pas apparus avec les émeutes», dit-il.
Soulignant que certains acquéreurs ne cachaient pas leur réticence à habiter dans certains quartiers, il considère que ceux-ci seront davantage vigilants mais uniquement à l'égard de quartiers très précis, «des îlots où de toute façon, il y avait beaucoup de logement social et donc peu de biens à acquérir».
Dans son étude, les 30 collaborateurs, qui traitent plus de 3.000 actes par an, n'ont pas constaté ces derniers jours de réactions épidermiques, d'inquiétudes voire de désistements de leurs clients. «Je crois même que ces émeutes pourraient avoir un effet bénéfique», avance optimiste M. Dumont, compte tenu des annonces de réhabilitation et de l'accélération désormais attendue des programmes de logement. Résultat: les professionnels ne croient toujours pas à un effondrement des prix mais simplement à une décélération en 2006 de la hausse des prix partout en France.
En octobre, les prix de l'immobilier ancien ont continué de progresser de 11,4% par rapport à octobre 2004, selon des statistiques de la FNAIM. Mais le rythme est désormais inférieur à celui observée en 2002. En 2004, les prix de l'immobilier avaient progressé de 15,5% et la FNAIM table pour 2005 sur une hausse de l'ordre de 10%, conforme au scénario d'atterrissage en douceur qu'elle prévoit depuis des mois.
Le réseau immobilier Era, qui regroupe plus de 350 agences en France, mise lui aussi sur la poursuite de la hausse des prix d'autant, explique une porte-parole, que la France est le pays d'Europe qui possède le plus bas taux de propriétaires individuels (57%). «La population est toujours plus nombreuse à vouloir être propriétaire», se réjouit-elle.
Les professionnels attendent néanmoins les prochaines statistiques pour affiner leurs premières impressions. «Dans trois mois, nous aurons une visibilité du marché. Aujourd'hui, cela reste prématuré car nous sommes encore en plein coeur du phénomène», reconnaît Mme Chenu.
Les violences urbaines qui ont débuté le 27 octobre se sont étendues à 300 communes et environ 8.800 véhicules ont été incendiées.

Delphine Touitou - AFP

16/11/2005

A qui profite le boom de l’immobilier

2005-11-06T21:53:00.000+01:00

Des prix d’appartement qui augmentent de 12,5 % en moyenne en un an, des maisons qui prennent 69 % de leur valeur en 5 ans, un marché qui ne semble pas se calmer… Pour le moment le boom est là et il n’y a pas de perdants dans ce monopoly géant.
Et peut être même que le Krach que certains prédisent ne se produira pas et qu’en définitive, il n’y aura que des gagnants.
Alors parlons des gagnant justement, et passons en revue ceux à qui le boom a profité, profite encore et sans nous demander stérilement pendant combien de temps encore.

Les Agents immobiliers
Les banques
Les Notaires
L’Etat et les collectivités locales
Les sites Internet

Les Agents immobiliers
Ils étaient 15.000 il y a dix ans, ils sont aujourd’hui 25.000. C’est dire si la profession attire les vocations. Leur rémunération en France, varie entre 4 et 6% (2% en Angleterre seulement…). Pour le moment, les agences immobilières n’attirent que 45% des transactions, un chiffre qui pourrait monter si elles se décidaient à baisser leur tarif… Mais il n’importe, Surfant sur la vague du boom, elles empochent en moyenne 6000 € par transaction, se qui fait un chiffre d’affaires de 200.000 € pour 35 transactions (Moyenne nationale calculée par la FNAIM). C’est relativement bien payé car si l’on en croit le journal Le Monde (Jeudi 6 octobre 2005) « bien souvent le service n’est pas à la hauteur ». Le Réseau ERA s’en tire plutôt mieux que la moyenne (320.000€ de chiffre d’affaires par agence pour 60 transaction par an)
participez au sondage et donnez votre avis sur les agences immobilieres

Les banques
Eh oui, c’est elles qui fournissent le carburant du boom puisqu’elles favorisent pour le moment l’accès aux crédits immobiliers. Il est donc équitable qu’elles en tire un juste bénéfice ! Cette année, 135 milliards d’euros (2,5 fois plus qu’en 1998) ont été prêtés par les banques au titre des prêts immobiliers, ce qui constitue un record. Les banques voient d’ailleurs dans l’immobilier des terres de déploiement, puisque selon « Le Journal de l’Agence », 10 % des agences seraient déjà dans les mains de banques.
Tendance qui va sans doute se confirmer puisque nous notons que BNP Paribas développe ses espaces immobiliers, que le Crédit Foncier a acheté en 2004 Kéops, que l’Icade, filiale de la Caisse des Dépôts a pris le contrôle du Cabinet Villa et que le Crédit Mutuel à acquis le réseau Avis. Jean Lavaupot, le Directeur du réseau ERA affirme que les 43 Caisses du Crédit Agricole ont reçu comme instruction « de cibler les agents immobilier de plus de 50 ans et de leur racheter leur fond de commerce ». Cela sans doute aboutirait à ce qu’il appelle « une situation a l’anglaise » où les banques ont pris le contrôle des agences et incidemment ont fait baisser leur rémunération pour attirer plus de clients. Les agences anglaises traitent en effet 90 % des transactions (45% en France).

Les Notaires
Ce n’est pas nouveaux : s’il y a vente, il y a notaire et donc dans tout les cas, X % du prix de vente du bien dans leur escarcelle. En cas de boom, comme nous vivons actuellement, la surchauffe guète l’étude notariale, ce phénomène si typiquement français. Depuis 1999 les études notariales ont engagé 7300 nouveaux collaborateurs.. Il est vrai qu’avec un rythme de croissance de 3,5% par an (depuis 1999), les notaires ont besoin de bras supplémentaire car il n’est pas (encore) question de délocaliser ce genre d’emploi.

L’Etat et les collectivités locales
Le boom profite à l’Etat et donc dans une certaine mesure, à nous. Merci le boom donc. Rien qu’en droit de mutation (4,89% prélevé sur une vente…moins que les notaires et les agences immobilières), les boom a rapporté au fisc 5,7 milliards € (un bonne partie du trou de la sécu). Les communes se sont attribuées 1,72 milliard, ce qui constitue la deuxième ressource fiscale des départements. Il faut ajouter à cela la taxe sur les plus values payée par les particuliers qui revendent un bien détenu depuis moins de 15 ans et qui n’est pas leur résidence principale.

Les sites Internet
Bien sur, les sites spécialisés dans l’immobilier profitent du boom. Mais plus indirectement sans doute. Mais soyons juste, le net est un nouveau moyen de trouver son logement, preuve à l’appui : 65% des transactions à Paris et 33 % en région se concluent à la suite d’une annonce en ligne. Mais ce n’est pas demain la veille que les sites prendront un pourcentage sur la vente d’un bien. Dommage d’ailleurs…

Il existe une diversité de site : ceux couplés avec des journaux, ceux qui en plus ont des boutiques et enfin, les « pure players » -comme abonim.com- , qui considèrent que l’internet est un média bien suffisant, plus performant et moins cher.
Nous pensons que l’internet peut apporter une excellente qualité de service aux particuliers comme aux agences en terme de conseil, de choix et de pluralité des offres et que la question n’est pas au fond « qu’est ce que le marché peut faire pour nous ? » mais « que pouvons nous faire pour le marché ? ».

source:abonim.com

immobilier et niches fiscales ?

2005-11-03T18:51:00.000+01:00

La plupart des avantages fiscaux consentis aux investisseurs immobiliers devraient entrer dans le plafond des 8.000 euros. Mais ce ne sont pas les seules modifications en projet.

La réforme de la fiscalité proposée dans le projet de loi de finances pour 2006 et la loi sur « l'engagement national pour le logement » risquent de redessiner le paysage fiscal lié à l'investissement locatif à partir de janvier 2006. Ce qui va beaucoup changer la donne pour l'investisseur est de savoir si son placement est concerné par le plafonnement à 8.000 euros par foyer fiscal augmenté de 750 euros par enfant à charge du total des « avantages en impôt », ou s'il garde une place à part. Dans l'état actuel des projets entrent dans le plafonnement les investissements Robien classique, Malraux, touristique en ZRR. L'outre-mer et les monuments historiques y échappent. En tout état de cause, rien n'est encore définitif, le débat parlementaire sur la loi de Finances 2006 pouvant s'étendre jusqu'à la fin 2005. En particulier les opérateurs en loi Malraux ou en ZRR ne désarment pas et comptent bien faire pression, avec les élus, pour que leurs opérations soient en tout ou partie hors plafond.

Le tout nouveau dispositif Borloo
Dans le cadre de la loi sur « l'engagement national sur le logement » qui devrait entrer en vigueur en février 2006, Jean-Louis Borloo a fait de la relance du logement neuf « intermédiaire » une de ses priorités. Avec deux objectifs : contenir la hausse des loyers et élargir l'offre locative. Pour attirer les investisseurs, un dispositif fiscal attractif va être mis en place. L'amortissement à déduire des revenus fonciers et même des autres revenus en cas de déficit foncier serait de 6 % de l'investissement pendant sept ans, 4 % pendant deux ans et 2,5 % pendant six ans. En contrepartie de cet avantage cumulé avec une déduction forfaitaire de 40 % sur le montant des loyers perçus, plusieurs contraintes existent pour l'investisseur :
- l'obligation de louer au minimum pendant neuf ans le logement à titre de logement principal pour le locataire ;
- le respect des plafonds de loyer inférieurs de 30 % à ceux du marché du neuf ;
- la prise en compte des plafonds de ressources des locataires, calqués sur ceux des prêts locatifs intermédiaires (PLI) : un salaire mensuel imposable de 5.483 euros pour un couple avec deux enfants vivant en Ile-de-France, de 3.818 euros dans les villes de plus de 50.000 habitants et 3.340 euros sur le reste du territoire.
Grosso modo, on en revient à l'amortissement Besson qui cumulait ces deux contraintes et qui devait « corriger » les excès de l'amortissement Périssol. Alliant avantages et inconvénients, le Borloo « populaire » devrait pourtant servir, selon le ministre, « un rendement supérieur à celui du Robien, soit 7,4 %, voire 9 % si l'investissement est réalisé à partir d'un prêt très social ». Même avec le Robien qui n'obéissait qu'à un plafond de loyers, il était difficile en effet de dépasser les 6 % ! Et pourtant, le plafond de loyers de marché était défini selon différentes zones bien circonscrites et à des niveaux nettement plus élevés. Xavier Chausson, président d'Omnium Finance, ironise : « ce rendement pressenti de l'investissement Borloo tient de la magie, compte tenu des prix d'acquisition, des plafonds de ressources des locataires et des loyers dits intermédiaires qui restent à définir ». A moins d'acheter dans des secteurs en devenir où les prix sont encore très raisonnables. Mais si les rendements sont au rendez-vous, la plus-value ne sera pas forcément de mise dans tous les secteurs. Surtout dans les petites surfaces que ce dispositif va favoriser. En matière de plafond, le sort du dispositif Borloo n'est pas encore déterminé, même si le ministre de la Cohésion sociale, de l'Emploi et du Logement souhaite vivement que « ce produit ne soit pas inclus dans les niches ».

Le Robien « rafraîchi »
L'amortissement Robien a fait ses preuves, même si certains plafonds de loyer, notamment dans les villes moyennes, ont pu contribuer à la hausse des prix des logements. Et c'est d'ailleurs sur le segment de marché des agglomérations de moins de 50.000 habitants (zone C) que le plafond des loyers autorisés pourrait baisser, de l'ordre de 20 %, passant de 9,59 euros par mètre carré à 7,50 euros. La durée d'amortissement serait ramenée à neuf ans, à 6 % du prix d'achat, pendant les sept premières années, et à 4 % les deux années suivantes contre 8 % les cinq premières années et 2,5 % les quatre années suivantes dans le Robien initial. Cela n'aura que peu d'impact pour le contribuable, selon la Fédération des promoteurs-constructeurs. Par ailleurs, dans le cadre de la réforme de l'imposition des revenus fonciers, l'abattement forfaitaire de 6 % pourrait être supprimé.

L'embellie pour l'Outre-mer
Ceux qui investiraient dans les DOM-TOM se verraient gratifier, selon le projet de loi de Finances, d'un encadrement spécifique compte tenu de l'importance économique de l'investissement. Ils bénéficieraient d'un plafond propre qui serait de 8.000 euros et 750 euros par enfant à charge de 15 % du revenu net imposable.

L'incohérence pour les ZRR
L'investissement dans une résidence de tourisme située dans une zone de revitalisation rurale (ZRR) ouvre droit à une réduction d'impôt égale à 25 % du prix d'achat, dans la limite de 50.000 euros pour une personne seule et 100.000 euros pour un couple. Cette réduction est étalée sur quatre années, soit une réduction maximale totale de 12.500 euros (3.125 euros par an) pour un célibataire et de 25.000 euros (6.250 euros par an). Entrant sous le plafond, ce placement risque d'être pénalisé, ce qui est une mauvaise nouvelle pour les communes des zones sensibles à vocation touristique. « Cette position manque de cohérence, commente Gérard Brémond, président du groupe Pierre & Vacances. L'aménagement des zones de revitalisation est installé depuis longtemps. Le développement de ces secteurs est générateur d'emplois dans le bâtiment et dans les services comme dans les DOM-TOM. » Les députés des zones concernées se préparent d'ailleurs à monter au créneau.

L'incompréhension pour la loi Malraux
Réservé aux contribuables fortement imposés, l'investissement en loi Malraux risque lui aussi de pâtir du plafonnement. Ce dispositif fiscal permet à un propriétaire d'un immeuble situé dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager d'imputer les déficits fonciers résultant des dépenses de restauration sur son revenu global, et ce, sans aucun plafond. Là encore, c'est la réhabilitation des centres anciens qui risque de prendre du retard alors que la plupart des élus municipaux constatent un retour vers les centres-ville. Et là encore les députés se mobilis

source : lesechos.fr

Un nouveau placement immobilier naîtra en 2006

2005-10-31T09:48:00.000+01:00

ÉPARGNE Une ordonnance vient de donner un statut juridique aux futurs organismes de placement collectif immobilier. Destinés à remplacer les SCPI, ils pourraient voir le jour dès le deuxième trimestre 2006.

Les jours des SCPI sont comptés ! Depuis plusieurs mois déjà, l'arrivée de leurs remplaçants est programmée. Ils s'appelleront les OPCI (organismes de placement collectif immobilier). En achetant des parts de ces fonds, accessibles pour quelques centaines d'euros seulement, les épargnants investiront dans un patrimoine immobilier, géré par des professionnels. Ils auront droit à une quote-part des revenus locatifs encaissés par l'OPCI et des plus-values qu'il a réalisées. Mieux, les OPCI pourront capitaliser une partie de leurs gains, ce qui pourra faire progresser le prix des parts... et permettre à leurs heureux détenteurs d'empocher une plus-value lorsqu'ils les revendront.

La création de ce nouveau placement est désormais l'affaire de quelques mois seulement. La première étape vient d'être franchie, avec la publication d'une ordonnance qui détaille leur régime juridique. Leur statut fiscal devrait, lui, être voté à la fin de l'année, dans la loi de finances rectificative pour 2005. Enfin, l'AMF précisera leurs règles de fonctionnement, sans doute fin janvier. Les sociétés de gestion espèrent donc lancer leurs premiers OPCI au premier semestre 2006.

Souscriptions et reventes simplifiées

Elles auront ainsi une chance de faire revenir les épargnants vers la pierre papier, en prônant les avantages des OPCI sur leurs concurrentes SCPI.

Les différences seront notables. Les SCPI doivent pour l'essentiel détenir des immeubles, tandis que les OPCI pourront élargir leurs portefeuilles à des actions (de sociétés foncières par exemple) et à d'autres placements.

Alors que les SCPI ne s'endettaient pas, les OPCI pourront emprunter, dans des proportions raisonnables, pour acheter des biens et bénéficier ainsi d'un effet de levier (si les loyers encaissés sont supérieurs au coût du crédit). Ils auront aussi une plus grande liberté pour gérer et arbitrer leur patrimoine. Ces mesures devraient contribuer à soutenir la performance.

source : lefigaro.fr

Immobilier et moteurs de recherche

2005-10-28T11:44:00.000+02:00

Le site immobilier abonim.com a mené une étude aupres de 1589 internautes sur la place des moteurs dans le cadre d'une recherche immobiliere.
Les internautes ont quasiment tous recours aux moteurs de recherche (MdR).
32% affirment que ces moteurs ont changé leur manière de surfer et 53% pensent que les MdR pourraient mieux les aider à rechercher de l’information. C’est dire, s’il existe des attentes à leur sujet.

La presque majorité (43%) pense que les MdR ont trop de publicité, mais il ne se trouve qu’un seul pourcent de répondant pour accepter que les MdR soient payant.

66% des internautes connaissent l’existence des « liens commerciaux » des MdR et 68 % trouveraient intéressant que leur annonce figure sur les MdR

60% des répondants disent taper directement les mots clés de leur requête sur les MdR. (ex : « immobilier Paris », « maison Côte d’Armor » ou « commerce Marseille »). La même proportion (59%) va chercher de l’information sur les sites immobiliers.

Ce sondage confirme les études déjà existantes sur la puissance et l’audience de Google. En effet, 78% des gens ayant répondu en ligne disent utiliser principalement Google. Yahoo, qui fut au début des années 90 le précurseur, est loin derrière (8%) talonné par Voilà, le Moteur de recherche de France Télécom (6%). Il est d’ailleurs intéressant de noter que « l’opérateur Historique » a raté le coche des moteurs de recherche, préférant orienter ses efforts sur les Pages Jaunes…
La suprématie de Google ne sera pas entamée de sitôt puisque 80% des gens interrogés disent être fidèle à leur moteur de recherche, élément qui renforcera la position dominante de Google.

Les échecs s’expliquant généralement mieux que les succès, nous n’avons pratiquement aucune donnée permettant d’expliquer celui de Google. Quelques pistes nous permettent de dire qu’il s’agit d’un MdR technologiquement très avancé, simple d’utilisation, complet dans le nombre de pages recensées, et que ses managers ont préféré éviter d’encombrer les pages avec des pubs trop voyantes ou des « pop up » intempestifs

Source: abonim.com

la TVA à 5,5% prolongée

2005-10-14T12:43:00.000+02:00

Le ministre délégué à l'Industrie, François Loos, a assuré mercredi que l'Union européenne donnerait son accord à la prolongation au-delà du 31 décembre de la TVA réduite à 5,5% sur les travaux de rénovation, lors de la séance de questions au gouvernement à l'Assemblée nationale.
"Il faut que nous ayons formellement le feu vert de l'Union européenne, nous l'aurons au mois de novembre à la prochaine réunion de l'Ecofin", la réunion des ministres des Finances européens, a affirmé M. Loos qui répondait à une question du député PS Pierre Cohen (Haute-Garonne).
Rappelons que la pérennisation de la mesure, ou sa reconduction provisoire, dépend d'une décision unanime des ministres européens des Finances. Trois réunions sont prévues d'ici la fin de l'année.
La TVA à 5,5% pour les travaux de rénovation est entrée en vigueur le 15 septembre 1999, puis a été reconduite jusqu'en décembre 2005, mais le projet de budget 2006 prévoit son maintien.
"Le Premier ministre a pris la décision de donner dès aujourd'hui à nos artisans la possibilité de préparer les devis dans ce cadre, de prévoir les achats pour tous les consommateurs sur cette base, par conséquent nous continuons", a rappelé M. Loos. "Aujourd'hui nous demandons à tous de prendre en compte ce qui est inscrit dans notre budget", a-t-il insisté.
La TVA à 5,5% pour les travaux de rénovation est "une mesure gagnant-gagnant. Baisser la TVA dans le bâtiment, c'est aider les artisans à avoir plus de travail, c'est 3 milliards supplémentaires de travail, c'est 50.000 emplois supplémentaires", a souligné M. Loos.

source: lemoniteur-expert.com

Pessimisme au Sénat sur l’évolution du marché de l’immobilier

2005-10-11T17:36:00.000+02:00

Dans une communication devant la commission des Finances, le rapporteur général du budget au Sénat, Philippe Marini, a estimé mardi qu’«il n'est pas invraisemblable d'imaginer une baisse des prix de l'immobilier à deux chiffres au cours des deux prochaines années».

Se fondant sur des études de l'Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE) et du FMI sur les pays de l'OCDE entre 1970 et 2002, le sénateur Philippe Marini a considéré que «le marché de l'immobilier a atteint un point haut» et qu'un «retournement de tendance» constitue «une probabilité forte».

Selon lui, «les facteurs conjoncturels d'augmentation de la demande» de logements avait «tendance à s'essouffler», alors que «la solvabilité des ménages apparaît fortement dégradée».

Le gouvernement doit faire un choix
Pour Philippe Marini, le gouvernement se trouve face à un «dilemme»: «aider les ménages des classes moyennes primo-acquérants, indéniablement paupérisés par la hausse des prix immobiliers, au risque quasi-avéré d'alimenter l'inflation du marché, ou laisser s'opérer l'ajustement en cours, occasionné par la limitation des capacités d'acquisition des ménages, afin de favoriser un atterrissage en douceur».

Compte tenu des implications d'une telle situation en termes de progression du PIB, M. Marini «appelle les pouvoirs publics à la prudence afin d'éviter une sur réaction des marchés, à la baisse, avec un risque pour la croissance, comme à la hausse, avec les risques liés à la création d'une bulle».

source : batiactu

le développement de l’offre de logements

2005-10-05T00:15:00.000+02:00

Jean-Louis BORLOO, Ministre de l’Emploi, de la Cohésion sociale et du Logement, a présenté une communication sur le développement de l’offre de logements.

La France connaît une crise du logement qui frappe plus particulièrement les ménages à revenus modestes ou moyens, et qui concerne de nombreuses régions et la plupart des grandes agglomérations. Cette crise est principalement due à un niveau de construction très insuffisant au cours de la décennie passée, qui nécessite aujourd’hui de relancer de façon massive et durable la construction de logements.

Face à cette crise, le Gouvernement a déjà adopté en juin 2004 le Plan de cohésion sociale, afin de développer l’offre de logements locatifs accessibles dans le parc public et dans le parc privé ainsi que l’accession sociale à la propriété. Ces actions sont venues s’ajouter au mécanisme d’aide à l’investissement locatif privé « Robien », créé en 2003 et qui a contribué à la relance du niveau de construction, qui devrait atteindre 400 000 logements mis en chantier cette année. Enfin, le Gouvernement a lancé dès 2003 un ambitieux programme de rénovation urbaine pour redonner un meilleur cadre de vie à tous les habitants des quartiers en difficultés.

Le Gouvernement a décidé de donner une nouvelle impulsion à sa politique en faveur du logement. L’objectif est d’une part de conforter les actions déjà entreprises en mobilisant plus efficacement la ressource foncière, et d’autre part d’intervenir de façon plus globale sur toute la chaîne du logement.

Il a ainsi décidé d’engager un plan national comprenant les principales mesures suivantes :

- la mobilisation du foncier : l’Etat montrera l’exemple en mobilisant ses propres terrains pour permettre la mise en chantier de 20 000 logements en 3 ans ; parallèlement, les collectivités locales seront encouragées à développer des politiques et des outils fonciers beaucoup plus ambitieux en faveur du logement ; en outre, des mesures fiscales seront proposées afin de favoriser la construction et lutter contre la rétention foncière ; enfin, le Gouvernement souhaite engager une réflexion, en concertation avec les élus locaux, sur une meilleure prise en compte de l’effort de construction dans les ressources des communes.

- le développement de l’offre de logement locatif social : il est prévu une nette amélioration des conditions des prêts de la caisse des dépôts et consignations, la création de prêts dédiés à l’acquisition de terrains, et enfin l’accélération du versement des subventions de l’Etat aux organismes de logement social.

- la relance du logement intermédiaire dans les grandes agglomérations qui souffrent d’une pénurie d’offre entre le logement social et le logement libre : une diminution importante du taux des prêts a été décidée pour le locatif intermédiaire ; par ailleurs, un nouveau dispositif allégeant le coût de l’achat du logement par les titulaires de revenus modestes va être étudié ; enfin, il est envisagé de mieux cibler le dispositif d’encouragement fiscal actuel sur les zones à marché tendu.

- le développement de l’accession à la propriété : il est proposé d’ouvrir le prêt à 0% à davantage de ménages bénéficiaires ; d’appliquer un taux de TVA à 5,5% pour l’accession sociale dans les quartiers en rénovation urbaine ; de relancer la location-accession ; enfin, il est prévu de développer la « maison à 100 000 € » pour laquelle une charte sera prochainement signée avec les élus locaux et les professionnels.

- enfin, les drames humains survenus cet été conduisent à engager dans les meilleurs délais un plan spécifique d’accroissement de l’offre d’hébergement pour les plus démunis, comprenant 5000 logements d’urgence et d’insertion ainsi que 5000 places en résidences hôtelières à vocation sociale.

L’ensemble de ces mesures, avec d’autres mesures concernant l’accès au logement, la modernisation des opérateurs, l’amélioration de la qualité du parc et la lutte contre l’habitat indigne, forme un plan d’actions cohérent dont les éléments législatifs seront présentés au Parlement en novembre 2005 lors de la discussion du « projet de loi portant engagement national pour le logement ».

De par son ampleur, ce plan devra mobiliser l’ensemble des acteurs nationaux et locaux intervenant dans le champ du logement : opérateurs, financeurs, collectivités, etc. De son côté, l’Etat mobilisera tous les ministères concernés et, pour une meilleure coordination, et il crée un comité interministériel présidé par le Premier ministre et animé par un délégué interministériel placé auprès du ministre de l’emploi, de la cohésion sociale et du logement.
Par ce nouveau plan d’ensemble en faveur du logement, l’Etat poursuit et amplifie son action dans ce domaine prioritaire et répond ainsi à l’une des toutes premières attentes des français.
Un comité interministériel pour le développement de l’offre de logements a été également créé. Présidé par le Premier Ministre, ce comité sera chargé de fixer les orientations de la politique gouvernementale en matière de développement de l’offre de logements, et de traiter en particulier la politique de mobilisation de la ressource foncière. Par ailleurs, Jean-Pierre BEYSSON, a été nommé Délégué interministériel pour le développement de l’offre de logements. Sa mission sera d’assurer le secrétariat du comité interministériel et de veiller à la cohérence entre les orientations définies par le comité et celles arrêtées en matière de construction et d’urbanisme.

COMMUNIQUE DE PRESSE, Paris, le 05 octobre 2005
Ministère de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement
source: http://www.logement.equipement.gouv.fr/

Paris est-il surcoté ?

2005-10-01T10:28:00.000+02:00

Les prix annoncés dans certains quartiers posent la question de la valeur objective de la pierre. En cas de retournement du marché, les biens surévalués seraient évidemment les premiers à souffrir.
Au Monopoly, les données étaient claires. Rouge vermeil, vert émeraude et bleu vif pour les beaux quartiers, des couleurs passées et fades pour les moins chers. Le jeu a soufflé ses 70 bougies cette année en chamboulant la hiérarchie des adresses et en multipliant tous ses prix par... 10 000 ! L'inflation récente n'a pas eu cet effet sur le marché réel. Quoique...
Si les arrondissements les moins chers ont rattrapé leur retard et que tout Paris semble se vendre dans une fourchette resserrée autour de 4 700 euros en moyenne, certains micro-marchés font exploser ces statistiques. Saint-Germain-des-Prés, le Marais, l'île Saint-Louis, certains îlots du IIIe arrondissement ou du XIe, Bastille, le quartier Montorgueil dans le IIe, une partie du Sentier ou le pied de la butte Montmartre atteignent des prix fous, inexplicables en tout cas par leurs seules caractéristiques patrimoniales. Comparés à de beaux immeubles haussmanniens des VIIe, VIIIe, XVIe et XVIIe arrondissements, ou même de quartiers dits populaires, les constructions en pierre de Paris ou les immeubles du second Empire font un peu minables, même rue Jacob. «Prenez l'île Saint-Louis : pas de métro, seulement une douzaine d'immeubles avec ascenseur, de moins en moins de vrais commerces et des appartements dont la hauteur sous plafond ne compense pas toujours l'exiguïté des pièces, des rues envahies par les touristes tous les week-ends. Habiter là n'a rien de très pratique ni même d'agréable», analyse Emmanuel Ducasse, responsable du pôle expertise du Crédit foncier.
source lefigaro.fr
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Vers un atterrissage en douceur du crédit immobilier en Europe

2005-09-28T10:58:00.000+02:00

En France, les experts attendent un simple ralentissement du crédit immobilier. Ils écartent tout éclatement de «bulle».
La vie « en rose » du marché du crédit immobilier « ne va pas durer ». Les banques européennes profitent encore, estime Standard & Poor's (S&P) dans une étude, « du meilleur des deux mondes » : des volumes élevés de crédit et peu de défauts, en raison des faibles niveaux des taux d'intérêt. Mais, outre-Manche, ce tableau idyllique s'écaille déjà. Le relèvement des taux d'intérêt a alourdi les charges de remboursement des ménages, poussant à la baisse les prix de l'immobilier et les volumes de prêts accordés.
On reste toutefois dans le domaine de l'« atterrissage en douceur », indique Jean-Michel Six, chief economist Europe chez S&P. Il a déjà eu lieu en Irlande, et a toutes les chances de se reproduire en Espagne. En France et en Italie, ce sera même un simple ralentissement. « Les prix immobiliers y sont moins gonflés et le niveau d'endettement des ménages est modéré », indique l'agence.
Scénario rêvé pour la Banque de France
Pour la Banque de France, qui s'inquiétait dans une récente étude de la « soutenabilité » de la dynamique, essentiellement d'origine financière, du crédit immobilier pour le budget des ménages, c'est un scénario rêvé. Le taux d'endettement, qui avait baissé dans l'Hexagone de 50,5 % à fin 1994 à 48,8 % à la mi-1996, s'est récemment envolé pour atteindre un niveau « record » de 60,3 % à fin décembre 2004. La charge des remboursements sur le revenu disponible brut des ménages est passée de 6,9 % en 2000 à 8,5 % en 2004.
L'allègement du poids des intérêts (de 4,9 % en 1993 à 2 % en 2004) n'a pas suffi à compenser l'alourdissement de la charge de remboursement du capital. « Les prix de l'immobilier ont augmenté plus vite que les revenus des ménages français depuis 2000 et le poids de l'immobilier représente le quart de leur revenu, contre un cinquième en 2000. Il est donc normal de constater un certain ralentissement, mais ce ne sera pas une bulle qui éclatera », assure Jean-Michel Six.
Le ton est aussi à l'apaisement sur l'autre sujet de préoccupation de la Banque de France, c'est-à-dire la part grandissante des prêts à taux variables, qui représente 35 % des contrats nouveaux, contre moins de 10 % avant 2002, et qui entraînent « une exposition accrue au risque de taux pour la clientèle ». Or « dans l'hypothèse d'une forte remontée des taux à court terme, la proportion d'emprunteurs défaillants augmenterait très certainement (...). Ce scénario n'a rien de théorique, puisqu'il s'est déjà produit pour les ménages anglais (...), qui se sont retrouvés massivement insolvables avec l'envolée des taux d'intérêt à la fin de la décennie 1980 ». Pour Jean-Michel Six, il faudrait une hausse de 3 % des taux d'intérêt pour provoquer une crise du logement, et « on en est loin ».
source Les echos

Les "riches pauvres" de l'île de Ré et la réforme de l'ISF

2005-09-27T07:43:00.000+02:00

(par Jean-Louis Andreani). Ce fut l'une des plus belles opérations de lobbying jamais menées contre l'impôt sur la fortune. En quelques mois, Valérie Constancin, 42 ans, présidente depuis 2002 de l'Association de défense des habitants de l'île de Ré (Adhir), a réussi l'impossible : convaincre politiques et médias que, sur l'île de Ré, des pauvres payent l'impôt destiné aux riches.

Le 8 juin, conférence de presse de l'Adhir à Paris. Le 15, courrier à tous les députés et sénateurs, au président de la République, au premier ministre et aux ministres de Bercy pour demander "la suppression de l'ISF ou, à défaut, sa réforme en profondeur". Et, le 14 septembre, l'annonce par le gouvernement d'une grande réforme fiscale, qui limite de facto le poids de l'ISF. En attendant que plusieurs propositions de loi destinées à alléger cet impôt ne se transforment en amendements au projet de budget, bientôt débattu au Parlement.

L'argumentation de Mme Constancin est simple : elle défend des petits retraités, assujettis à l'ISF parce qu'ils sont propriétaires de maisons ou de terrains touchés par la flambée des prix, spectaculaire dans cette île ultrachic. Certains seraient acculés à vendre leur seul bien, une petite bicoque de pêcheur ou de paysan héritée de leurs parents. Pour un peu, grâce à l'activisme de cette chef d'entreprise très politique, originaire du continent et mariée à un Rétais, l'ISF serait devenu le principal problème social de l'île, loin devant celui des nombreux jeunes contraints de partir, faute de pouvoir payer un logement...

Pourtant, un Rétais aux revenus modestes, propriétaire d'une petite maison de pays avec son bout de jardin, n'est guère menacé par l'ISF. Un tel bien n'atteint pas le seuil actuel de déclenchement de l'impôt (720 000 euros), comme en témoignent les annonces immobilières sur place.

Et même si c'était le cas pour notre petite bicoque aux murs blancs, l'imposition serait très faible. Une maison de 750 000 euros est en effet soumise à un taux d'ISF de 0,55 %, mais seulement pour la fraction de sa valeur au-dessus de 720 000 euros (30 000 euros). Soit un impôt annuel de 165 euros au plus : la résidence principale bénéficie d'une décote de 20 % ; charges de famille et emprunts sont pris en compte. Ainsi, le propriétaire d'une résidence principale de 750 000 euros ne paie rien.

C'est pourquoi les contribuables rétais en délicatesse avec l'ISF sont plutôt propriétaires de plusieurs maisons et/ou de terrains constructibles. Ils y ajoutent parfois un solide patrimoine mobilier (actions, etc.) dont les seuls revenus suffiraient à payer leur ISF : l'un des adhérents de l'Adhir, imposé pour environ 15 000 euros, déclare des valeurs mobilières pour plus de 1,3 million d'euros.

Mais l'ISF est un impôt "déclaratif" , et ces contribuables ne se sont jamais manifestés ou ont sous-estimé leur patrimoine. Les Rétais qui ont vendu un lopin de terre constructible pour payer l'ISF sont, pour l'essentiel, des gros propriétaires redressés par le fisc sur plusieurs années...

Lisez la suite de l'article sur lemonde.fr
source : lemonde.fr

"Il a fallu que des vies soient en jeu pour réagir"

2005-09-23T16:54:00.000+02:00

Quelle est la situation du parc immobilier des logements sociaux aujourd'hui ? L'objectif de Jean-Louis Borloo de construire 100.000 logements par an en injectant 250 millions d'euros supplémentaire dans le budget vous paraît-il réalisable et suffisant ?

- Jean-Louis Borloo s'engage à construire 400.000 logements rien qu'en 2005. Selon les derniers chiffres dont je dispose, 100.000 dossiers sont en attente de logements à Paris, 350.000 en Ile-de-France, 1,3 million sur l'ensemble du territoire français. Quantitativement, on peut donc dire que ces 400.000 logements sont insuffisants mais ça va tout de même débloquer un peu la situation des demandes d'accession au logement.
La situation actuelle résulte de l'immobilisme des politiques successives en matière de logements. 400.000 logements construits, d'accord, mais va-t-il s'arrêter là? Le plan de cohésion sociale prévoyait 500.000 logements en 5 ans. Vont-ils se superposer aux autres?
La conséquence de la défaillance d'offre de logements est l'inflation. Les loyers augmentent car la demande est trop importante par rapport à l'offre.

Certains moyens existent pour y remédier mais les pouvoirs publics n'ont pas fait leurs preuves.
L'aide au logement a été revalorisée de 1,8%, alors que les loyers privés ont augmenté de 4,57% depuis le début de l'année, et qu'aucune revalorisation n'a été faite en 2004. Pour tenir compte de l'augmentation des loyers, l'aide au logement aurait du être revalorisée de 6%.
Par ailleurs, le ministre veut créer un nouvel indice pour remplacer l'indice du coût à la construction dont les variations sont trop importantes, mais à moyen terme ça va revenir au même.
Certaines aides sont également prévues pour aider à l'accès au logement et il faut continuer dans ce sens. Par exemple, l'ANAH subventionne les travaux d'amélioration des logements de certains bailleurs qui s'engagent à louer à un prix inférieur à celui du marché.
Quant au prêt à taux zéro pour accéder à la propriété, il peut aider dans un certain nombre de cas. 20.000 prêts par mois ont été octroyés depuis début février. Augmenter son champ d'application est une bonne chose, mais ce n'est pas le prêt à taux zéro qui résoudra tous les problèmes.
400.000 logements construits, on pourrait mieux faire, mais déjà qu'il y arrive… Y aura-t-il vraiment les fonds nécessaires? A priori des crédits ont été débloqués mais ça paraît tellement énorme que j'ai du mal à réaliser.
Dommage qu'il ait fallu attendre que des immeubles vétustes prennent feu et que des vies soient en jeu pour réagir…

Les communes devraient toutes disposer de 20% d'habitats sociaux. Où en est-on aujourd'hui ? Pensez-vous que des sanctions seront réellement appliquées ? Les prêts sur 50 ans pousseront-ils les maires à la construction ?

- Le seuil de 20% d'habitats sociaux dans les communes était déjà prévu dans la loi SRU. Il existe donc déjà mais les amendes sont tellement faibles que les villes préfèrent payer que construire des logements sociaux. C'est un problème politique. Les maires qui en ont fait construire sont souvent menacés de ne pas être réélus. Le seuil de 20% de logements sociaux est une bonne chose mais en pratique, rien n'est fait pour en vérifier l'application et mettre en place des sanctions efficaces. L'intention est bonne mais il faut voir comment la concrétiser.
Au-delà du problème technique et financier de la construction, c'est un problème de volonté des maires. Le logement social a une mauvaise réputation. On pense que ça va dévaloriser le quartier, apporter une mauvaise population, que les logements ne seront pas entretenus et seront dégradés. Ces clichés habitent de nombreux habitants et donc d'électeurs qui font pression sur les maires.
En ce qui concerne le prêt sur 50 ans, je ne suis pas certain que ça aura un impact. Certains maires seront intéressés, je ne dis pas que ces prêts se feront à perte, mais ils ne résoudront pas le fond du problème. J'espère que la réalité démontrera le contraire, mais j'en doute.

La construction des logements sociaux est une chose. L'accession à ces hébergements en est une autre. Le ministre prévoit-il quelque chose pour favoriser l'accession des familles les plus démunies ?

- La construction et l'accession sont liées. S'il y a embouteillage c'est parce que trop peu de logements sont proposés et il faut donc faire un tri. Avec plus de logements, on va favoriser l'accession sociale. La construction devrait permettre aux familles les plus pauvres d'y accéder.
Cependant, il faut ne faut pas construire seulement des logements sociaux. Il faut également développer les logements intermédiaires et privés. Toute une classe moyenne gagne trop pour avoir accès aux logements sociaux, mais trop peu pour accéder aux logements privés. Il faut voir la problématique du logement dans son ensemble. En ce qui concerne la procédure d'attribution en elle-même, je ne crois pas qu'elle soit remise en cause.

Propos recueillis par Manuelle Tilly
source : nouvelobs

La « coloc’ » toujours plus prisée par les étudiants

2005-09-20T14:23:00.000+02:00

Ce doit être sans doute une résultante de « l’effet Friends »….Selon un sondage mené par Ipsos pour le compte du site appartager.com, les 22 et 23 juillet dernier par téléphone sur un échantillon de 510 personnes âgées de 15 à 44 ans, représentatif de la population française, sélectionné selon la méthode des quotas, 20 % des Français de 15 à 44 ans affirment avoir déjà vécu, vivre ou souhaiter vivre en colocation. 28 % des personnes n’ont jamais testé cette formule d’origine anglo saxonne, qui permet de partager un appartement et affirment être tentés par cette expérience. Pour 52% des personnes interrogées, l’objectif est de « Trouver une solution à la hausse des loyers» . 24% font ce choix pour « apprendre à vivre avec les autres », 20% estiment que la colocation est une manière de « rompre leur solitude et se faire de nouveaux amis ».28 % se situent dans la tranche 25-34 ans, 11 % des 15-24 ans 19 % des 35-44 ans. 71% affirment n’avoir aucune préférence quant au sexe de la personne. 12% souhaitent ainsi partager un appartement avec quelqu’un du même sexe

Embellie du marché de l’immobilier au Japon

2005-09-20T09:42:00.000+02:00

Après quatorze années de baisse continue, le prix moyen de l’immobilier a augmenté pour la première fois sur un an à fin juin 2005, selon une étude du ministère japonais des Transports et de l’Aménagement du Territoire (MLIT).

Entre le 1er juillet 2004 et le 31 juin 2005, le tarif de l'immobilier résidentiel dans la capitale a progressé de 0,5% et de 0,6% dans le secteur commercial, selon cette étude annuelle. Une croissance qui alimente les espoirs d'un retour à la croissance et de la fin possible de la déflation qui plombe l'économie japonaise depuis plus de sept ans.

Selon le ministère, cette progression s’explique par la croissance de la demande de bureaux et d'appartements de luxe dans le centre de la mégalopole, a expliqué le ministère.
En effet, de nouvelles tours d'habitation, ultra-modernes, voient à nouveau de terre dans des quartiers de la capitale où ne demeuraient plus que des entreprises et des commerces. De gigantesques projets urbains autour de luxueux complexes commerciaux contribuent également à attirer entreprises et particuliers dans les beaux quartiers.
«Ces données sont très positives pour l'économie japonaise. Elles montrent que les sociétés nippones ne sont plus bridées dans leurs investissements par l'interminable déflation », a commenté Junichi Makino, analyste chez Daiwa Securities.
Toutefois, seul Tokyo bénéficie pour l’instant de ce redémarrage. En effet, pour la quatorzième année consécutive, les prix dans le reste du Japon ont décliné. Antre début juillet 2004 et fin juin 2005, il sont ainsi chuté en moyenne de 3,8% dans le résidentiel et de 5% dans le secteur commercial.
En août, une autre étude conduite à partir de données et de critères différents par l'Agence nationale des impôts avait montré les mêmes tendances.

source : batiactu.com

Les arbres monteraient ils jusqu’au ciel?

2005-09-18T09:28:00.000+02:00

Alors, bulle ou pas bulle immobilière ? Eclatement proche ou croissance durable ? doit-on s’attendre à un krach façon 1991 ou à des lendemains qui chantent ? that’s the question…
Selon la FNAIM et le groupe Century 21, la tendance semble au repli en tout cas pour l’ancien… après l'augmentation records de 16,2% l’année dernière. Une pause – mais est–elle vraiment confirmée ? – calmera les esprits et rafraîchira les têtes… Mais pour l’instant nous sommes toujours dans le haut de la courbe.
Les pessimistes diront que cette fois la hausse n’a que trop duré et qu'à monter trop haut le marché partira en vrille. Mais les « les professionnels de la profession », unanimement optimistes nous rassurent… jusqu’à preuve du contraire, ils voient la tendance se poursuivre, peut-être certes un peu moins rapide, mais, disent-il, sans volte-face, s’appuyant sur une demande plus solvable que prévu, stimulée par des taux d’intérêt très bas… et qui le resteront encore pour combien de temps ?
Mais naturellement, C’est le marché qui décidera et le marché, c’est vous! …
source abonim.com